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Zwanghafter Anschluss des Mieters an die Zentralheizung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Irina Beer
Stand: 27.08.2010

Frage:

Mietrecht: Kann ein Hausbesitzer gezwungen werden, den Mieter an eine vorhandene Zentralheizung anzuschließen?

Der neue Hausbesitzer meiner Eltern hat im Januar 2008 eine Zentralheizung im Haus und in der Wohnung meiner Eltern einbauen lassen und im September 2009 auf die Bitte die Wohnung an diese ZH anzuschließen, geantwortet:
"... Ich denke, dass es grundsätzlich möglich ist, relativ unkompliziert die Heizkörper im OG in Betrieb zu nehmen. Wir würden dann gerne verbrauchsorientiert abrechnen und sind momentan am recherchieren, wie sich das praktikabel machen lässt - hier informieren wir Sie, sobald wir genauere Informationen haben."
Nach Kenntnis der Verdunsterkosten von 200 EUR hat der Hausbesitzer diese Zusage im August 2010 wieder zurückgezogen:
"...Außerdem möchten wir daran erinnern, dass wir Ihnen keine Zusage gemacht haben, die Wohnung Ihrer Eltern an die Zentralheizung anzuschließen, sondern lediglich festgestellt haben, dass dies ohne größeren technischen Aufwand möglich ist...!
Das Gutachten eines von mir beauftragten Heizungsfachmanns besagt, daß die alte noch vorhandene Ölheizung aus dem Jahr 1962 wegen akuter Brandgefahr stillgelegt werden muß. Der Hausbesitzer tauschte daraufhin eine Sicherung aus und ist nun der Meinung, daß damit die Brandgefahr behoben sei und er meine Eltern immer noch nicht an die Heizung anschließen will.
Der Bezirksschornsteinfegermeister sagt, er kann nur den Emissionswert der alten Ölheizung feststellen, aber möglicherweise kann der Hausbesitzer auch diese Maßnahme unterlaufen bzw. verzögern.
Was kann ich tun, daß der Hausbesitzer meine Eltern an die ZH anschließt?
Raten Sie mir, dem Hausbesitzer anzubieten, die Verdunsterkosten in Höhe von 200,00 EUR zu übernehmen (lt. Mietgesetz kann er die Kosten umlegen, d.h. er müßte als Bewohner des Hauses die Hälfte bezahlen).
Meine 84jährigen Eltern mußten die Einbauarbeiten, die Handwerksarbeiten, den Schmutz ertragen, und an den Reinigungskosten hat er sich auch nur zu einem Drittel beteiligt - und nun verweigert er ihnen seit 2 Jahren den Zugang zu dieser Heizquelle (die übrigens bereits funktioniert, wenn man die Heizkörper aufdreht).

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Ihre Eltern haben als Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung der Mietwohnung und deren Erhalt während der Mietzeit im angemessenen Zustand. Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Zum vertragsmäßigen Zustand der Wohnung gehört u. a. auch der Zustand der Heizung. Der Vermieter muss eine funktionierende, intakte Heizung in der Wohnung anbringen und ihren Zustand erhalten.
Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, alte und technisch überholte Anlage durch neue und moderne Anlagen zu ersetzen; es sei denn sie sind mangelhaft und nicht mehr reparabel. Wenn die Heizung bereits so veraltet ist, dass Gefahren für den Mieter wie z.B. Brandgefahr bestehen, dann ist die Heizung mangelhaft und der Vermieter ist verpflichtet, die Heizung zu renovieren, zu modernisieren oder auszutauschen, um diese Gefahr zu beseitigen. Jedenfalls darf er die alte Heizung mit der Brandgefahr nicht weiterhin im Betrieb lassen.
Wenn die alte Heizung in der Wohnung Ihrer Eltern brandgefährlich ist und keine geeignete Reparatur durchgeführt wurde, dann muss der Vermieter die Wohnung Ihrer Eltern an die neue Heizungsanlage anschließen.
Außerdem ist der Vermieter verpflichtet, die Heizanlage so einzustellen und zu betreiben, dass die Versorgung mit Wärme mit der geringstmöglichen Energie erfolgen kann. Das heißt in Ihrem Fall, wenn die neue Heizung weniger Energie verbraucht als die alte, dann muss der Vermieter die Wohnung Ihrer Eltern an die neue Heizanlage anschließen.
Um diesen Anspruch durchzusetzen, können Ihre Eltern den Vermieter zum Anschluss ihrer Wohnung an die neue Heizung zunächst außergerichtlich unter Fristsetzung auffordern und dann, wenn der Vermieter dieser Aufforderung nicht nachkommt, vor Gericht klagen.
Ferner ist die Aufgabe des Vermieters, die Erfassung des Wärmeverbrauchs durchzuführen und entsprechende Geräte anzubringen. Dazu gehören auch Verdunstungsgeräte. Bei der Wahl unter den verschiedenen Erfassungssystemen ist, sofern die technische Ausgestaltung der Heizung nicht ein besonderes System erfordert, der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gem. § 5 Abs. 1 EnEG zu beachten. Die Anbringung der Verdunstungsgeräte ist durchaus üblich und entspricht in der Regel dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Für deren Anbringung ist der Vermieter verantwortlich und muss zunächst auf eigene Kosten die Geräte installieren lassen. Er darf allerdings bei der Nebenkostenabrechnung diese Installationskosten auf die Mieter umlegen. Da Ihre Eltern letztlich sowieso ihren Anteil der Installationskosten tragen müssen, können sie jetzt bereits diesen Anteil übernehmen. Sie müssen jedoch nicht alle Installationskosten bezahlen.



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