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Besteht eine Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 26.08.2010

Frage:

Wir wohnen seit 3 Jahren und 11 Monaten in einer Mietwohnung und ziehen jetzt aus. In dem Einheitsmietvertrag steht, dass Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen, Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Räumen alle sieben Jahre erforderlich sind und durch den Mieter vorgenommen werden müssen. Die Vermietern hat handschriftlich über den §8 Schönheitsreparaturen/Bagatell-Schäden geschrieben: „Wände 6. Mietdauer über 2 Jahre“. Sie verlangt jetzt von uns, dass wir 50% der Kosten für das Streichen von einem professionellen Malerbetrieb übernehmen. Sind wir rechtlich verpflichtet zu streichen bzw. die Malerkosten zu zahlen?

Während des Mietverhältnisses ist die Heizung einmal kaputt gegangen und Wasser ist auf das Parkett ausgelaufen. Jetzt ist ein kleiner ca. 3 cm langer und 4 cm breiter Fleck auf das Parkett. Die Vermieterin behauptet wir müssten die Kosten für die Reparatur übernehmen und ich sollte doch meiner Haftpflichtversicherung erzählen, ich hätte die Blumen gegossen und dabei sei das passiert. Wer muss rechtlich gesehen die Kosten für die Reparatur übernehmen?

Während des Umzugs ist uns aus Versehen ein Kratzer im Parkett entstanden. Er ist dünn, weiß und ca. 10 cm lang. Müssen wir die Kosten für die Beseitigung des Kratzers übernehmen?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Ihre einzelnen Fragen sind meinen Antworten vorangestellt:

Frage 1.: Sind wir rechtlich verpflichtet zu streichen bzw. die Malerkosten zu zahlen?

Antwort: Die Durchführung der Schönheitsreparaturen richtet sich nach § 8 Ziff. 1 und 3 des Mietvertrages. Dabei handelt es sich bereits um einen neueren Mietvertrag mit sog. weicher Klausel, die die neuere Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH ausreichend berücksichtigt. Danach sind Klauseln mit Intervallen dann zulässig, wenn der Mieter nicht generell nach Zeitablauf (alle drei, fünf und sieben Jahre) renovieren muss, sondern nur nach dem Grad der Abnutzung bzw. bei Erforderlichkeit. Es kommt mithin auf den jetzigen Zustand an.

Bedenklich ist die sog. Quotenklausel in Ziff. 4, als dort im Zweifel der Vermieter ein Malerfachgeschäft für einen Kostenvoranschlag benennen kann. Einen solchen müssen Sie nicht akzeptieren, sondern können einen eigenen Kostenvoranschlag vorlegen oder aber nach der Öffnungsklausel durch Selbstrenovierung abwenden.

Ohne den handschriftlichen Zusatz, der in sich unverständlich und damit unwirksam ist, wären Sie demnach ohne weiteres, je nach Zustand der Räume, zu Renovierungsarbeiten verpflichtet. Allerdings führt der handschriftliche Zusatz, dessen Regelungsinhalt sich nicht erschließt, nach der strengen Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Denn der BGH führt die gesamte Klausel nicht auf einen zulässigen und wirksamen Teil zurück, indem er etwa den unwirksamen Teil einer Klausel streicht (sog. Verbot der geltungserhaltenden Reduktion), sondern lässt die gesamte Klausel nicht gelten. Insoweit bleibt es bei der Regelung in § 18 Ziff. 1 des Mietvertrages, d.h. Sie müssen die Wohnung geräumt und ordnungsgemäß gereinigt zurückgeben.

Frage 2.: Während des Mietverhältnisses ist die Heizung einmal kaputt gegangen und Wasser ist auf das Parkett ausgelaufen. Jetzt ist ein kleiner ca. 3 cm langer und 4 cm breiter Fleck auf das Parkett. Die Vermieterin behauptet wir müssten die Kosten für die Reparatur übernehmen und ich sollte doch meiner Haftpflichtversicherung erzählen, ich hätte die Blumen gegossen und dabei sei das passiert. Wer muss rechtlich gesehen die Kosten für die Reparatur übernehmen?

Antwort: Der Fleck ist offensichtlich durch die defekte Heizungsanlage entstanden, für die allein der Vermieter zuständig ist. Insoweit ist er auch zur Übernahme der für die Behebung erforderlichen Kosten verpflichtet. Sie sollten Ihre Vermieterin darüber aufklären, dass Sie als Mieter nicht verpflichtet sind, einen Versicherungsbetrug zu begehen. Vor solchen Aktivitäten kann nur eindringlich gewarnt werden!

Frage 3.: Während des Umzugs ist uns aus Versehen ein Kratzer im Parkett entstanden. Er ist dünn, weiß und ca. 10 cm lang. Müssen wir die Kosten für die Beseitigung des Kratzers übernehmen?

Antwort: Im Gegensatz zu Schönheitsreparaturen oder Schäden, die der Vermieter zu verantworten hat (s.o.), haftet der Mieter stets für Schäden, die er selbst verursacht oder die ihm zuzurechnen sind. Sollten der Kratzer von einer Umzugsfirma verursacht worden sein, haftet selbstverständlich diese.



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