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Kündigungsmöglichkeit des Vermieters bei befristetem Mietverhältnis mit jährlicher Verlängerung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 11.08.2010

Frage:

Mein Bad wurde vor 25 Jahren von meiner Vermieterin selbst gefliest. Sie weigert sich, trotz Schimmelbefall, das Bad zu sanieren. Es war auch mal ein Fliesenleger mit der Vermieterin da und er hat gemeint, das muß alles raus, da es auch nicht fachmännisch ausgeführt wurde (hat die Hände über den Kopf zusammen geschlagen). Als ich vor 5 Jahren in diese Wohnung gezogen bin, hat sie mir die Sanierung versprochen (leider nicht schriftlich festgehalten) sie erinnert sich auch daran, aber sie meinte: "sie hat kein Geld, schließlich muß sie 2 mal im Jahr in die USA fliegen"
Was kann ich tun? Die Wohnung ist ansonsten super schön und ich möchte auch nicht ausziehen. Allerdings ist es ein befristeter Mietvertrag und er verlängert sich immer im Februar um ein Jahr. Kann sie mir kündigen, wenn ich mich energischer beschwere?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung:

1. Badsanierung nach Zusage des Vermieters bei Einzug
2. Kündigungsmöglichkeit des Vermieters bei befristetem Mietverhältnis mit jährlicher Verlängerung

zu 1.: Da Ihnen die Vermieterin die Sanierung bereits bei Einzug zugesichert hat, ist sie daran gebunden. Einer schriftlichen Vereinbarung bedarf es dabei nicht. Auch wenn Sie ein Beweisproblem haben (vielleicht sind Zeigen vorhanden, die entsprechende Gespräche bestätigen können), sprechen die vorhandenen Tatsachen und der Zustand des Bades nach Ihrer Mitteilung eine deutliche Sprache. Ihre Vermieterin wird in einem möglichen Prozess kaum dagegen halten können, wenn Sie sie vor dem Richter an ihre Zusage erinnern. Unabhängig davon sollten Sie die Miete angemessen mindern, denn da die Vermieterin ihrer Zusage nicht nachgekommen und zudem Schimmel vorhanden ist, liegt ein Mietmangel vor, der gem. § 536 BGB zur Mietminderung berechtigt. Sie können die Miete rückwirkend mindern, da es auf ein Verschulden des Vermieters nicht ankommt und eine Minderung nicht zuvor angedroht werden muss. Allerdings liegt die Grenze bei drei Jahren. Ältere Minderungsansprüche sind bereits verjährt. Bei der Höhe dürften 20 % der Warmmiete vertretbar sein, da Sie nicht nur wegen des Schimmelbefalls, sondern auch wegen des nicht vertragsgemäßen Zustandes des Bades mindern können. Ihre Vermieterin wird dann schnell spüren, dass die Badsanierung auf Dauer kostengünstige ist als die Mietminderung.

zu 2.: Die von Ihnen beschrieben Regelung eines befristeten Mietverhältnisses mit Verlängerung ist seit dem Mietrechtsreformgesetz aus dem Jahr 2001 unwirksam. Zeitmietverträge könne nur noch gem. § 575 BGB abgeschlossen werden, was bei Ihnen wohl nicht der Fall sein dürfte, da Sie keine feste Laufzeit vereinbart haben. Der nach früherem Recht mögliche einfache Zeitmietvertrag kann daher nach dem 31.08.2001 nicht mehr rechtswirksam befristet abgeschlossen werden, vgl. Herrmann/Wiegner/Hannemann MAH Mietrecht 3. Aufl. 2010 § 29 Rn 3. Dies hat zur Folge, dass Ihr Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Ihre Vermieterin könnte allenfalls wegen Eigenbedarfs kündigen. Ansonsten sind Sie praktisch nicht kündbar. Ich denke, im Ergebnis besteht bei Ihrer Vermieterin höherer rechtlicher Beratungsbedarf als bei Ihnen.



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