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Mietminderung bei Sanierungsmaßnahmen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 29.07.2010

Frage:

Ich bin Mieterin einer Zweizimmerwohnung in einem Haus in einer guten Wohngegend mit 8 Parteien. Seit dem 15. Juni bis Mitte November werden an 6 Häusern die Dächer aufgrund von Baumängeln komplett saniert. Mit dem Haus, in dem ich wohne , beginnt die Sanierungsmaßnahme. Ab 7.15 Uhr morgens bis ca. 16.00 Uhr und teilweise später wird hier gehämmert, gebohrt und geklopft. Ganz zu schweigen von dem Dreck und Schutt, der auf die Balkone fliegt und einen bei dem hochsommerlichen Wetter zwingt, die Fenster geschlossen zu halten. Täglich muss man den Balkon saugen, damit nicht die gesamte Wohnung eingestaubt wird. Zum anderen türmen sich vor meinem Balkon mittlerweile mindestens 30 bis 40 Müllsäcke mit dem alten Dämmmaterial - auf allen Säcken steht auch noch "Mineralfaserstoffe - es können krebserregende Substanzen freigesetzt werden ". Keine sehr aufbauende Information. Da ich Lehrerin bin, aber nicht 6 Wochen in Urlaub fahre sondern nur die Hälfte der Zeit, fühle ich mich extrem stark beeinträchtigt von dieser Bausituation .

Von der Hausverwaltung wurde ich über die Baumaßnahme und den Zeitplan informiert.

Frage: Gibt es für mich trotzdem eine Möglichkeit der Mietreduzierung?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung: Mietminderung bei Sanierungsmaßnahmen

Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715.
Der von Ihnen beschriebene Baulärm bzw. die mit Sanierungsarbeiten naturgemäß einhergehenden Belästigungen stellen stets einen Mietmangel dar; übrigens selbst dann, wenn nur das Nachbarhaus betroffen ist. Denn auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Es kommt nach der Rechtsprechung auch nicht darauf an, ob der Mieter in der Wohnung ist oder mehrere Wochen im Urlaub. Allein das objektive Vorliegen des Mangels genügt.

Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Minderung dann (taggenau!) endet, wenn auch die zu Grunde liegende Beeinträchtigung beendet ist.

Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit zum konkreten Ausmaß wenig Anhaltspunkte her. Allerdings sind 25 % bei umfangreichen Baumaßnahmen durchaus denkbar. Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.

Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2. Aufl. 2008 § 536 Rn 41.

In wieweit die Mietminderung bei Ihrem Mietvertrag berechtigt ist und in welcher Höhe, kann hier mangels vollständiger Kenntnis der Umstände nicht abschließend beurteilt werden. Dies ist immer eine Frage des konkreten Einzelfalles und der konkreten Minderung der Tauglichkeit.



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