Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Mietminderung wegen hohen Heizkosten durch Mängel an der Immobilie


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 28.07.2010

Frage:

1. Kann ich bei vermehrte Heizkosten aufgrund undichter Balkontüre,
Nässeflecken an den Wänden durch schlecht isolierte Dachplatten und diversen Rissen in den Wänden durch unterschiedliche Baumaterialien Mietminderung verlangen?
2. Wenn ja, wieviel Prozent?
3. Ist eine Abmahnung gerechtfertigt, wenn eine weitere Person dauerhaft in meiner Wohnung wohnt, der Vermieter angeblich nicht von mir unterrichtet wurde, jedoch im persönlichen Beisein meiner Lebensgefährtin von diesen Umstand in Kenntnis gesetzt wurde?
4. Kann der Vermieter trotz der bestehenden Mängel (siehe Punkt 1) aufgrund der weiteren Person in meinem Haushalt sogar eine Mieterhöhung beantragen (Mieterhöhungsrecht nach §§ 558 ff. BGB)?

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Ihre einzelnen Fragen sind meinen Antworten vorangestellt:

Frage 1.: Kann ich bei vermehrte Heizkosten aufgrund undichter Balkontüre, Nässeflecken an den Wänden durch schlecht isolierte Dachplatten und diversen Rissen in den Wänden durch unterschiedliche Baumaterialien Mietminderung verlangen?

Antwort: Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715. Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Minderung dann (taggenau!) endet, wenn auch die zu Grunde liegende Beeinträchtigung beendet ist. In Ihrem Fall liegen eine ganze Reihe von Mietmängeln vor, die jeder für sich bereits zur Minderung berechtigen. Allerdings können Sie nicht erhöhte Verbrauchskosten für vermehrten Heizbetrieb in Abzug bringen. Dies ist im Minderungsbetrag enthalten, da dieser von der Warmmiete in Abzug zu bringen ist.

Frage 2.: Wenn ja, wie viel Prozent?

Antwort: Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit einige Hinweise und Anhaltspunkte. Danach erscheinen 25 % als durchaus vertretbar, wenn die Mängel in der gesamten Wohnung auftreten bzw. sich auswirken. Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden. Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2. Aufl. 2008 § 536 Rn 41. Ob die Mietminderung bei Ihrem Mietvertrag berechtigt ist und wenn ja in welcher Höhe kann hier mangels vollständiger Kenntnis der Umstände nicht abschließend beurteilt werden. Dies ist immer eine Frage des konkreten Einzelfalles und der konkreten Minderung der Tauglichkeit.

Frage 3.: Ist eine Abmahnung gerechtfertigt, wenn eine weitere Person dauerhaft in meiner Wohnung wohnt, der Vermieter angeblich nicht von mir unterrichtet wurde, jedoch im persönlichen Beisein meiner Lebensgefährtin von diesen Umstand in Kenntnis gesetzt wurde?

Antwort: Gem. § 11 Ziff. 1 des Mietvertrages bedarf eine Untervermietung oder Aufnahme einer dritten Person der Zustimmung des Vermieters. Da Sie diese nicht eingeholt haben, haben Sie gegen den Mietvertrag verstoßen, was eine Abmahnung rechtfertigt. Der einseitige Hinweis oder die Mitteilung Ihrer Lebensgefährtin ersetzt nicht die Zustimmung des Vermieters. Gem. § 11 Ziff. 2 des Mietvertrages können Sie die Erlaubnis von Ihrem Vermieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses verlangen. Das Zusammenleben mit Ihrer Lebensgefährtin stellt ohne weiteres ein berechtigtes Interesse dar. Sie sollten also (schriftlich!) Ihren Vermieter um Erlaubnis bitten.

Frage 4.: Kann der Vermieter trotz der bestehenden Mängel (siehe Punkt 1) aufgrund der weiteren Person in meinem Haushalt sogar eine Mieterhöhung beantragen (Mieterhöhungsrecht nach §§ 558 ff. BGB) ?

Antwort: Die Mängel haben mit dem (derzeit noch) unberechtigten Einzug Ihrer Lebensgefährtin nichts zu tun. Während die Mängel zur Minderung der Miete berechtigen (s.o.), darf der Vermieter gem. § 11 Ziff. 2 des Mietvertrages seine Erlaubnis zum dauerhaften Zuzug Ihrer Lebensgefährtin von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen, was ohne weiteres zulässig ist. Es handelt sich dabei nicht um eine Mieterhöhung nach den §§ 558 ff. BGB, sondern um eine vertraglich vereinbarte.



Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Abrechnungsdienst

Heizkosten werden nur geschätzt: Kann ich eine ordentliche Messung verlangen? | Stand: 24.10.2017

FRAGE: Ich habe letztes Jahr meine vermietete Wohnung gekauft und bin inzwischen Eigentümer. In diesem Zusammenhang habe ich eine umfangreiche Renovierung vorgenommen, u. a. wurde auch das Bad komplett sanier...

ANTWORT: Die gesetzliche Grundlage für die Erstellung von Heizkostenabrechnungen ist die Heizkostenverordnung. Diese ist auch auf die Wohnungseigentumsgemeinschaft anzuwenden gem. § 1 Abs. 2 Ziff. 3 erst ...weiter lesen

Recht von Miteigentümern zur Einsichnahme in Abrechnung | Stand: 06.08.2012

FRAGE: Ich besitze eine ETW in einer WEG mit ca. 30 Parteien. Kürzlich wurde der Aufteilungsschlüssel zwischen Grund- und Verbrauchskosten für Heizung/WW von der Gemeinschaft mit mehrheitliche...

ANTWORT: Wie in den von Ihnen bereits zitierten Entscheidungen dargelegt, hat jeder einzelne Wohnungseigentümer das Recht, in die Aufzeichnungen und Belege der Abrechnung Einsicht zu nehmen (Gesamtabrechnun ...weiter lesen

Heizkörper ohne Heizkostenverteiler betreiben | Stand: 14.03.2012

FRAGE: 1. Ist es zulässig oder gesetzeswidrig einen Heizkörper in einer Eigentumswohnung ohne Heizkostenverteiler (HKV) zu betreiben, nur weil der Heizkörper vom Eigentümer verbaut wurde un...

ANTWORT: Sie haben sich wegen Fragen Ihrer Heizkostenabrechnung an mich gewandt. Sie haben mitgeteilt, dass in den anderen Wohnungen die Ablesung per Funk erfolge, nicht aber in der Ihrigen. Deswegen werde dor ...weiter lesen

Nachweis der Zahlungsfähigkeit bei Arbeitslosigkeit | Stand: 26.03.2010

FRAGE: Wenn man in eine neue Mietwohnung zieht, muss man nachweisen, dass man die Miete bezahlen kann, in der Regel durch Vorlage eines Arbeitsvertrages.Erste Frage:Wie sieht das aber aus, wenn man gerade arbeitslo...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Ihre Frage beantworte ich wie folgt:Zu 1. Dass Vermieter die Vorlage eines Arbeitsvertrages oder ähnliche Nachweise verlangt, ist eine der häufigen Möglichkeiten, di ...weiter lesen


E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

20.693 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 04.07.2018
Ich hatte eine E-Mail Beratung gebucht für Mietrecht und habe dann Kontakt mit der Rechtsanwältin Alexandra Pritzsche gehabt.sie ist sehr kompetent nimmt sich auch viel Zeit und hat auf jede Frage die richtige passende Antwort gehabt ich kann die Rechtsanwältin nur weiter empfehlen ein großes Lob und vielen Dank noch.

   | Stand: 29.06.2018
Frau Kuner hat mich kompetent , sehr freundlich und zuvorkommend beraten. Vielen Dank Frau Kuner!

   | Stand: 28.06.2018
Ich war sehr zufrieden mit der Beratung von Herrn RA Hoffmann, der mir, in einem für mich komplexen Fall, weitergeholfen hat. Ich werde mich wieder an ihn wenden. Herzlichen Dank

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Mietrecht | Baurecht (öffentliches) | Baurecht | Mietrecht | Ablesung | Brennstoffverbrauch | Fernablesung | Fernauslesung | Heizkostenerfassung | Heizkostenverteiler | Heizungszähler | Heizzeitraum | Nebenkostenaufstellung | Nebenkostenerhöhung | Selbstablesung | Verbrauchserfassung | Wärmemengenmessung | Wärmezähler | Zählerstand | Zwischenablesung

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen