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28.07.2010

Verhalten bei Modernisierungsmaßnahmen

Ich wohne seit Dezember 2007 in einer Mietwohnung der G.AG in Dresden. Ich hatte die Wohnung, da sie bezahlbar ist, in einem bald nicht zumutbarem Zustand übernommen. Bei Auszug soll ich, obwohl unrenoviert übernommen, renoviert abgeben. Nun kommt eines nach dem Anderen und ich soll die Kosten und Unannehmlichkeiten entschädigungslos tragen.

In dieser Zeit wurde mir bereits im letzten Jahr die Miete erhöht. Angleichung an den Mietspiegel, obwohl ich die Wohnung vorher selber wieder auf eigene Kosten bewohnbar gemacht habe.

Nun wurde bei der Beseitigung von Schimmelbefall festgestellt, dass die Fenster so verrottet sind, dass sich eine Reparatur nicht mehr lohn, bzw. auch nichts bringt. Die Fenster müssen raus und durch neue ersetzt werden.

Nun will die G.AG das im Rahmen der Modernisierung ausführen und mir im Jahr 11% auferlegen.

Warum ist das keine Instandsetzung auf Grund des Mangels an Pflege und Wartung, was es ja wirklich ist. Die Fenster wurden von außen nie gewartet und im Wert erhalte.

Wie soll ich mich hier verhalten? Das diese Maßnahme sein muss, weiß ich. Der Vermieter bürdet mir hier auch die Baumaßnahmen ein zweites Mal innerhalb von wenigen Wochen auf. Die erste Grundreinigung wurde nicht übernommen. Da ich gehbehindert bin, muss ich dazu Hilfe haben. Ich kann diese Arbeiten nicht selbständig ausführen.

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Antwort Rechtsanwalt Uwe Peters
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Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung:

  1. Verhalten bei Modernisierungsmaßnahmen
  1. Duldungspflicht gem. § 554 Abs. 2 BGB und Mieterhöhung gem. § 559 Abs. 1 BGB
  2. Verhältnis der Mieterhöhung nach § 558 BGB und § 559 BGB
  1. Mietminderung

zu 1. a): Problematisch ist bei den geplanten Modernisierungsmaßnahmen, wie Sie zutreffend bemerken, dass der Vermieter auch ohne eine umlagefähige Modernisierung die Fenster hätte instandsetzen müssen. Es erscheint ungerecht, wenn er unter dem Vorwand der Modernisierung die Erhaltungskosten, die er selbst tragen müsste, auf den Mieter abwälzt. Diesen Widerspruch berücksichtigt § 559 Abs. 1: Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Hier ergibt sich aus der Formulierung ...die er nicht zu vertreten hat..., dass eine Berücksichtigung zu erfolgen hat. Soweit bei den baulichen Maßnahmen zugleich notwendige Instandhaltungen oder Instandsetzungen erfolgen (ausgetauschte Fenster waren reparaturbedürftig oder unbrauchbar), sind die dafür erforderlichen Kosten abzusetzen, vgl. BGH NZM 2001, 686. Von den Kosten abzuziehen sind deshalb solche für ersparte fällige Reparaturarbeiten, nicht aber für künftige, erst noch fällig werdende Erhaltungsmaßnahmen, vgl. Kammergericht WuM 2006, 450. Die G.AG setzt hier bei der ansonsten rechnerisch nicht zu beanstandenden Umrechnung der 11 % eine Quote von 25 % ab und legt lediglich 75 % um. Eine ausreichende Begründung oder Erläuterung konnte ich Ihrer E-Mail, die im Übrigen nicht auszudrucken war, jedenfalls nicht entnehmen. Gemessen an der von Ihnen mitgeteilten Beschreibung des desolaten Zustandes der Fenster sollten Sie hier auf eine Anrechnung von 50 % drängen. Dieser Anteil ist sicherlich wegen der besseren Isolierung und der zu erwartenden Energieeinsparung vertretbar. Bei einer Anrechnung von 50 % und einer entsprechenden Umlage von 50 % ergäbe sich eine Mieterhöhung von lediglich 19,86 statt 29,80.

zu 1. b): Nach Ihrer Mitteilung ist Ihre Miete bereits im vergangenen Jahr gem. §§ 558 ff. BGB (Angleichung an Mietspiegel nach § 558 c BGB) erhöht worden. Es stellt sich die Frage, ob nunmehr nach kurzer Zeit eine weitere Mieterhöhung mit der Begründung des § 559 BGB, also Modernisierung zulässig ist. Die Zulässigkeit ergibt sich hier aus § 558 Abs. 3 BGB, wonach sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen darf (Kappungsgrenze), mit Ausnahme der Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB. Mieterhöhungen nach § 558 BGB und § 559 BGB schließen sich demnach wechselseitig nicht aus. Der Vermieter kann unabhängig von § 558 BGB eine Erhöhung der Betriebskosten (§ 560 BGB) oder wegen baulicher Änderungen (§ 559 BGB) geltend machen, vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2. Aufl. 2008 § 558 Rn 47. Unzulässig wäre es allerdings, die Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 BGB und § 559 BGB kumulativ, also gleichzeitig, geltend zu machen.

zu 2.: Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715.
Nach Ihrer Schilderung bestanden die Mängel, die bereits zu gesundheitsschädlichem Schimmelbefall führten, bereits seit längerer Zeit, ohne dass Sie die Miete gemindert haben. Im Gegenteil noch die Mieterhöhung hinnahmen. Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Minderung dann (taggenau!) endet, wenn auch die zu Grunde liegende Beeinträchtigung beendet ist. Sie können die Mietminderung ohne weiteres jetzt noch für die Vergangenheit geltend machen. Allerdings können Sie dann nicht mindern, wenn die Mängel bereits bei Einzug vorhanden waren und sie diese nicht moniert haben, vgl. § 536 b BGB.

Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit keinen vollständigen Aufschluss über die Dauer und den Umfang. Allerdings sind 25 % bei umfangreichen Baumaßnahmen, Schimmelbefall und undichten Fenstern durchaus denkbar. Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.

Im Ergebnis empfehle ich, mit der G.AG in Verhandlungen zu treten, um eine Absenkung des umzulegenden Modernisierungsbedarfs auf 50 % zu erreichen. Im Gegenzug könnten Sie sich ggf. bereit erklären, von einer Mietminderung Abstand zu nehmen.

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