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Mieter wird zum Pflegefall - Ist er an den Mietvertrag gebunden?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Tobias Kraft
Stand: 19.07.2010

Frage:

Meine Mutter ist kurzfristig zum Pflegefall geworden und musste ihre Wohnung verlassen. Ich habe dem Vermieter einen Nachmieter genannt, dieser meint jedoch er habe Wartelisten, die er nach gut dünken abzuarbeiten gedenke und ich bzw. meine Mutter sei halt an den Mietvertrag gebunden.

Was kann ich tun?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Aus Ihren Ausführungen ist für mich nicht eindeutig zu entnehmen, ob es sich um einen "normalen" unbefristeten Mietvertrag oder aber um einen auf eine bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag (Zeitmietvertrag) handelt.

Bei einem unbefristeten Mietvertrag wäre eine ordentliche Kündigung im Allgemeinen mit drei Monaten Frist zum jeweiligen Monatsende möglich, d.h. sofern die Kündigung noch im Juli bzw. bis spätestens am dritten Werktag des August dem Vermieter zugehen würde, wäre demnach zumindest eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.10.2010 möglich.

Für eine außerordentliche Kündigung, d.h. für die Ausübung eines in der Regel fristlosen Kündigungsrechts fehlt es an einem wichtigen Grund. Krankheit oder gar der Eintritt eines Pflegefalls werden von der Rechtsprechung hier leider nicht anerkannt, da diese aus der Sphäre des Mieters stammen (auch wenn dieser hierfür natürlich in aller Regel nicht verantwortlich ist). Selbst der Tod des einzigen Mieters führt nicht zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses, sondern nur zu einem dreimonatigen (Sonder-)Kündigungsrecht der Rechtsnachfolger.

Dies gilt im Übrigen auch für einen Zeitmietvertrag. So hat der BGH in einem Urteil z.B. ausgeführt: "Bei beruflichen, familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse kann er (der Mieter) den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderungen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind." Sofern aber ein zulässiger Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit gegeben ist, kann der Vermieter dem Mieter nicht verwehren, sich einen Nachmieter oder Untermieter für die Wohnung zu suchen, falls er unverschuldet (wie vorliegend) den Wohnort wechseln muss und damit schutzwürdige Interessen des Mieters vorliegen. Als solches Interesse ist der Fall anerkannt, dass der Mieter zum Pflegefall wird und in ein Heim umziehen muss.

Sofern es sich um einen "normalen" unbefristeten Mietvertrag ohne eine Nachmieter- oder Ersatzmieterregelung handelt, wäre aufgrund der relativen Kürze der Kündigungsfrist von drei Monaten eine Ersatzmietergestellung nicht durchzusetzen bzw. hieraus Rechte herzuleiten.

Sollte es sich um einen Zeitmietvertrag mit noch erheblicher Restlaufzeit (von der Rechtsprechung sind hier 12 Monate anerkannt, teilweise aber auch weniger, aber in jedem Fall deutlich mehr als 3 Monate) handeln, so muss sich der Vermieter mit der Stellung eines geeigneten Ersatzmieters zufrieden geben. Der Vermieter muss zwar nicht jeden Ersatzmieter akzeptieren, auch wenn dieser bereit sein sollte, in den Vertrag einzusteigen. Er kann z.B. darauf bestehen, dass dessen Einkommensverhältnisse vergleichbar gut zu denen Ihrer Mutter sind, damit sich sein Mietausfallrisiko nicht vergrößert.

Wenn der Vermieter bei einem Zeitmietvertrag in der genannten Konstellation oder einem unbefristeten Mietvertrag mit Ersatzmietervereinbarung die Stellung eines Ersatzmieters ernsthaft und nachweisbar ablehnt, obwohl ein schutzwürdiges Interesse der Mieterin an der vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag besteht, braucht die Mieterin keinen Ersatzmieter mehr zu suchen. Sie als Mieterin wäre dann so zu behandeln, als wäre dieser Ersatzmieter akzeptiert worden. Darauf sollten Sie den Vermieter hinweisen. Er könnte dann nicht von Listen sprechen, die er abzuarbeiten habe. Dann dann hätte dieser Fall Priorität.

Sollte indes kein Zeitmietvertrag in der genannten Konstellation (noch längere Restlaufzeit, s.o.) und auch kein unbefristeter Vertrag mit einer Klausel über die Möglichkeit der Ersatz- bzw. Nachmieterstellung bestehen, sehe ich rechtlich leider keine Möglichkeit früher aus dem Vertrag entlassen zu werden bzw. vorzeitig zu kündigen.



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