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Schaden an der Badewanne und Betriebskostenabrechnungen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 15.07.2010

Frage:

Ich bewohnte vom 1.12.2008 bis zum 31.12.2009 eine Mietwohnung. Seit meinem Einzug habe ich keine Nebenkostenabrechnung erhalten und bei der Wohnungsübergabe wurde ein kleiner Schaden an der Badewanne festgestellt (welcher nicht von mir stammt aber bei Einzug nicht von mir dokumentiert wurde). Da mein Auszug nun mehr als 6 Monate her ist und ich nichts von meinem ehemaligen Vermieter gehört habe, habe ich Ihn vorgestern angerufen und nach meiner Kaution gefragt. Darauf hin erhielt ich heute folgenden Brief (teilweise gekürzt)

"...
Von der Kaution wurde vorweg für den Emailschaden an der Badewanne ein Betrag von € 180,00 abgesetzt sowie der Restbetrag aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung vom 11.01.2010.

Die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für die Zeit vom 01.07.2009 bis 30.06.2010 - für Sie anteilig bis 31.12.2009 liegt noch nicht vor. Die Abrechnung erhalten Sie zeitgleich mit den übrigen Nutzern des Gebäudes.

Auf Grund einer vorläufufen Kostenschätzung muss wiederum mit einer größeren Nachzahlung gerechnet werden.

Vorläufig ergibt sich nachstehende Aufstellung:

Kaution €980,00
Verzinsung Kaution €21,23
Restbetrag aus Heiz- und Betriebskostenabrechnung vom 11.01.2010 €443,37
Emailschaden Badewanne €180,00

Vorläufiges Guthaben €399,09

Das Guthaben bleibt bis zum Vorliegen der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung hinterlegt.
..."

Nun stellt sich mir die Frage wie ich mich verhalten soll und welche Rechte und Pflichten ich habe denn zum einen habe ich die genannte Abrechnung vom 11.01.2010 nie erhalten, was ich zwar nicht beweisen kann aber meine Freundin bezeugen kann und zweitens der Betrag mir zu hoch erscheint und letztendlich drittens erscheint mir der Reparaturbetrag von 180€ zu hoch und aus der Luft gegriffen. Für mich klingt es als würde er eine nicht gemachte Reparatur in Rechnung stellen.

Soweit ich weiß, ist der Vermieter in der Pflicht den Erhalt der Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnunszeitraums nachzuweisen. Dies würde bedeuten, dass die gestellte Forderung in Höhe von 443,37€ hinfällig ist.

Ergänzend sollte ich erwähnen, dass in meinem Mietvertrag festgelegt ist, dass eine Auszahlung der Kaution 6 Monate nach Ende des Vertragsverhältnisses erfolgt.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung:
1. Schaden an der Badewanne
2. Betriebskostenabrechnung

zu 1.: Unabhängig vom Inhalt des Mietvertrages sind Schäden an der Mietsache stets vom Mieter zu tragen. Sie müssten beweisen, dass der Schaden an der Badewanne bereits bei Einzug vorhanden war, um nicht ersatzpflichtig zu sein. Ggf. könnten Sie den Vormieter befragen, falls er Ihnen bekannt ist. Sofern er das Vorhandensein bei seinem Auszug bestätigt, würde dies genügen. Zur Höhe sollten Sie sich die Rechnung oder Kostenvoranschlag zeigen lassen. Kleine Emailschäden lassen sich ohne Austausch der gesamten Badewanne für wenig Geld ausbessern. Im Übrigen ist der Anspruch auf Ersatz gem. § 548 Abs. 1 BGB verjährt (kurze 6-monatige Verjährungsfrist. Allerdings kann der Vermieter mit dem Betrag trotz der Verjährung gem. § 215 BGB die Aufrechnung erklären. Erfahrungsgemäß wissen dies jedoch nur wenige. Sie sollten versuchen, dem Vermieter die Verjährung entgegenzuhalten. Die Aufrechnungsmöglichkeit behalten Sie dabei besser für sich!

zu 2.: Gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB verjähren Betriebskosten zum Ablauf des 12. Monats nach Beendigung des Abrechnungszeitraums. Die Betriebskostenabrechnung vom 01.07.2007 bis 30.06.2008 ist mithin seit 01.07.2009 verjährt; die Betriebskostenabrechnung vom 01.07.2008 bis 30.06.2009 ist seit 01.07.2010 verjährt. Entgegen Ihrer Vermutung müssen nicht Sie unter Mithilfe Ihrer Freundin den Zugang der Betriebskostenabrechnung am 11.01.2010 beweisen, sondern der Vermieter. Es genügt, dass Sie den Erhalt abstreiten.
Lediglich der Zeitraum vom 01.07.2009 bis 30.06.2010 ist noch nicht verjährt. Gemessen an der vergangenen Nachzahlung von ca. 400,00 für ein ganzes Jahr kann die geschätzte Nachzahlung für das noch offene halbe Jahr nur bei etwa 200,00 liegen. Mit einem Sicherheitszuschlag von höchstens 100,00 darf der Vermieter von Ihrer Kaution maximal 300,00 zurückhalten. Sie wären gut beraten, die restliche Kaution von 700,00 schnellstmöglich einzufordern bzw. einzuklagen. Sofern er dann nicht im Prozess die Aufrechnung mit dem Badewannenschaden erklärt, geht ihm diese Möglichkeit ggf. verloren.



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