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Ist ein unterschriebener und notariell beurkundeter Immobilienkaufvertrag rechtsgültig?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Wolfgang Philipp
Stand: 13.07.2010

Frage:

Ist ein unterschriebener und notariell beurkundeter Immobilienkaufvertrag rechtsgültig, wenn der Mustervertrag zur Durchsicht nicht 2 Wochen vor Notartermin zur Prüfung vorlag? Kann man aus diesem Grund evtl. aus dem Vertrag zurücktreten ohne die Notarkosten tragen zu müssen und ohne eine Rücktrittsvereinbarung im Notarvertrag vereinbart zu haben? Oder gibt es da eine andere Möglichkeit?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Grundsätzlich gibt es keine Vorschrift, die bestimmt, dass vor der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages der Vertrag als Mustervertrag bzw. Entwurf dem Käufer vorzuliegen hat. Es ist zwar häufig bei notariellen Beurkundungen eine Verkehrssitte geworden, dass dem Käufer ein Vertragsentwurf vor der Beurkundung zur Durchsicht vorgelegt wird. Es besteht aber weder von Seiten des Verkäufers noch von Seiten des beurkundenden Notars eine gesetzliche Pflicht, einen Vertragsentwurf zu einem bestimmten Zeitpunkt dem Käufer vorzulegen. Erst recht besteht keine solche Pflicht, die an eine 14-tätige Frist gebunden wäre. Grundsätzlich ist es ja so, dass der Käufer spätestens im Notartermin vom Vertragsinhalt dadurch Kenntnis nimmt, dass ihm der Vertrag vom beurkundenden Notar vorgelesen wird und häufig steht den Beteiligten bei der Beurkundung auch eine Leseabschrift zur Verfügung. Nachdem keine gesetzliche Pflicht besteht, einen Vertragsentwurf im Vorfeld der notariellen Beurkundung vorzulegen, besteht dementsprechend auch kein Anspruch darauf, vom Kaufvertrag zurückzutreten, weil ein Vertragsentwurf vor der Beurkundung nicht vorgelegen hat.

Andere Möglichkeiten, sich von einem Immobilienkaufvertrag zu lösen, können sich aus anderen tatsächlichen Umständen ergeben. Hier ist eine Vielzahl von Fallkonstellationen denkbar. Eine der häufigsten Fallgestaltung für einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages ist, dass der Verkäufer beim Vertragsabschluss bestimmte tatsächliche Eigenschaften des Objekts verschwiegen hat, dass wäre zum Beispiel, dass er falsche Angaben zur Größe des Objekts gemacht hat oder dass das Objekt Mängel aufweist, die dem Verkäufer bekannt waren und die er dem Käufer bewusst verschwiegen hat.
Um entschieden zu können, ob gegebenenfalls ein anderer Grund für eine Rückabwicklung besteht, bedürfte es einer weiteren Sachverhaltsschilderung.



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