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Rechtsfolgen von Flächenabweichungen beim Erwerb einer ETW


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 06.07.2010

Frage:

Ich kaufte dieses Jahr ein Appartement in Augsburg zum Preis von 28.500 Euro. Die Größe wurde vom Makler und auch vom Verkäufer mit ca. 19 qm angegeben, sowie dies auch nochmals soeben bestätigt. Im Notarvertrag heißt es, wie gesehen, jedoch ausschließlich Arglist und Absicht. 3 Tage nach dem Notartermin erhielt ich von der Hausverwaltung Unterlagen, basierend ganz ausschließlich auf einen Anteil gemäß den 18 qm. Von der Hausverwaltung bekam ich eine qm-Berechnung über 18 qm. Jedoch stellte ich auch hier fest, es waren nur 17 qm. Mein Problem besteht auch darin, dass ich die geplante und gelieferte Möbelierung nun nicht stellen kann und 17 qm ist einfach 2 qm weniger als ich als Minimum ansehe

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Rechtsfolgen von Flächenabweichungen beim Erwerb einer ETW

Ihre Unterlagen habe ich mit Dank erhalten. Leider haben Sie nicht den von mir angeforderten Kaufvertrag übersandt. Die Auszüge geben teilweise nur halbe Seiten wieder, wobei die relevanten Seiten vollständig fehlen. Dennoch lässt sich Ihre Rechtsfrage beantworten.

Bitte schauen Sie zunächst in Ihren Kaufvertrag. Sofern dort ca. 18,03 qm als verkaufte Fläche ausgewiesen sind und die tatsächliche Fläche lediglich 17 qm beträgt, würde dies nach der Rechtsprechung als nicht erheblich angesehen werden. Die Grenze der Erheblichkeit wird vom BGH bei etwa 10 % Abweichung zwischen vereinbarter und tatsächlicher Fläche gesehen. Ein zur Minderung berechtigender Sachmangel wird auch bei einem Vertrag über den Kauf oder die Errichtung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung im Falle einer Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % anerkannt, BGH NJW 1997, 2874 (bei Mietverträgen); BGH NJW 2004, 2156 (Kauf ETW, hier: 11 %). Nach Ihrem handschriftlichen Zusatz auf dem Schreiben der Lösch-Park GmbH v. 29.03.2010 haben Makler und Verkäufer 19 qm bestätigt. Sofern dies auch im Kaufvertrag vereinbart wurde und tatsächlich nur 17 qm vorhanden sind, würde die Differenz 10 bis 11 % betragen und damit die Erheblichkeitsgrenze überschreiten.

Im letzteren Fall wäre Ihnen zu empfehlen, mit dem Verkäufer über eine Anpassung des Kaufpreises zu verhandeln. Dabei wäre auch zu berücksichtigen, dass eine Minderung des Kaufpreises auch Auswirkungen auf das Maklerhonorar und die zu entrichtende Grunderwerbssteuer haben dürfte. Sofern Sie dann zu viel gezahlt haben, wäre der Verkäufer zur Erstattung verpflichtet (sog. frustrierte Aufwendungen).



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