Schadensersatz bei verzögertem Baubeginn
Grundstückskaufvertrag
kurzer Hintergrund:
neues Baugebiet welches noch erschlossen werden muß
Beurkundung 20.01.2010
Text: Die Erschließung steht bis ca. 30.04.2010 soweit zur Verfügung, dass mit den Bauarbeiten begonnen werden kann ...
Die Bauzeit wird mit ca. 4-6 Wochen angegeben (mündlich).
Bauarbeiten haben erst begonnen am 05.07.2010, zwischendurch wurden uns vom Verkäufer immer wieder neue Termine genannt wann der Straßenbau beginnt, erst Anfang, dann Mitte Juni. Meine Frau hat daraufhin die ausführende Baufirma angerufen, diese hat hat quasi den Baubeginn für Anfang Juli bestätigt, so ist es dann auch gekommen. Die Bauleitung gibt die Bauzeit mit 10 Wochen an.
Fertigstellung daher ca. 10.09.2010 und damit etwa 5 Monate später!
Zu bemerken ist, der Notar hat schon bei der Beurkundung erwähnt, dass der Zeitraum sehr knapp bemessen ist. Verkäufer hat auf Grund der Verzögerung inzwischen Gesprächsbereitschaft signalisiert.
07.07.2010 Verkäufer schickt Rechnung über Kaufpreis und kündigt an, das die Auflassung auf dem Grundstück nun bald erfolgt und wir somit Post vom Notar bekommen. Er bittet um fristgerechte Bezahlung. Laut Kaufvertrag ist innerhalb zwei Wochen nach Eingang der schriftlichen Bestätigung über die Auflassungsvormerkung zu zahlen.
Nun die Frage:
Gibt es Möglichkeiten den Kaufpreis zu mindern oder einen entsprechenden Ausgleich vom Verkäufer zu verlangen, da durch die Verzögerung Kosten entstanden sind für verlängerte Mietzahlung und Bereitstellungszinsen?
Durch die Verzögerung liegt bis heute auch noch keine Baugenehmigung vor, da die Stadt diese erst mit Fertigstellung der Straße erteilt.
Eine Vertragsstrafe wurde nicht vereinbart.
Sehr geehrter Mandant,
Fragestellung: Minderung des Kaufpreises; Schadensersatz bei verzögertem Baubeginn durch verspätete Erschließung des gekauften Grundstücks
Zunächst könnten sich Ansprüche aus dem geschlossenen Vertrag selbst ergeben, nämlich dann, wenn der Verkäufer Zusicherungen gemacht hat und diese innerhalb einer vereinbarten Zeit nicht einhält. Denn Ziel und Zweck des Kaufes war für Sie vor allem das Bauen eines Hauses. Gegenstand des Kaufvertrages ist der Kauf einer nicht vermessenen Teilfläche aus dem Flurstück 1082 (Ziff. 1 des Kaufvertrages). Neben dem Verkauf der Teilfläche hat sich der Verkäufer in Ziff. 3 des Vertrages zusätzlich verpflichtet, die Vermessung auf seine Kosten durchzuführen. Nach den vorliegenden Informationen ist nicht erkennbar, dass beide Pflichten nicht erfüllt werden. Ziff. 3 des Kaufvertrages sichert keinen festen Zeitpunkt für den Abschluss der Erschließung zu. Der Verkäufer lehnt sich zwar weit heraus, wenn er unterstellt, dass bis ca. 30. April 2010 die Erschließung soweit zur Verfügung steht, dass mit den Bauarbeiten begonnen werden kann. Allerdings hat diese Aussage bereits in Ziff. 1 des Vertrages eine Einschränkung dahingehend erfahren, dass die Bebaubarkeit schlechthin nicht zugesichert wurde, sondern lediglich auf die Möglichkeit der sich aus dem Bebauungsplan Hö 263 ergebenden Bebaubarkeit hingewiesen wird. Es lassen sich daraus auch in zeitlicher Hinsicht keine vertraglichen Zusagen entnehmen.
Denkbar wären Ansprüche aus der gesetzlichen Sachmängelhaftung. Ansprüche auf Minderung oder Schadensersatz setzen voraus, dass das Ihnen verkaufte Grundstück einen Sachmangel i.S.v. § 434 BGB aufweist. Denn gemäß § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Verkäufer dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Wird dem Käufer rechtswidrig eine Baugenehmigung verweigert, stellt selbst dies keinen Mangel dar, da es nicht die Beschaffenheit oder Verwendbarkeit bei Gefahrübergang betrifft.
Im Ergebnis stehen Ihnen derzeit keine Ansprüche auf Minderung oder Schadensersatz zur Verfügung. Sollte auf Grund einer Weigerung der Stadt Dortmund allerdings eine Erschließung des Grundstück nicht möglich sein, können Sie ggf. vom Kaufvertrag zurücktreten, denn die Erschließung des Grundstücks ist Vertragspflicht des Käufers, zu deren Erfüllung er sich vertraglich verpflichtet hat.
Nach meiner Einschätzung hat der Verkäufer das Grundstück zu früh in die Vermarktung gegeben und Sie es zu früh erworben, sofern Sie die Fertigstellung des gesamten Objektes bereits zeitlich genau geplant haben. Um sich hier abzusichern, kann der Käufer nur feste Zeitvorgaben mit Vertragsstrafen für den Fall der Nichteinhaltung im Vertrag vereinbaren.
