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Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag - Rechtmäßig?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Tobias Kraft
Stand: 15.06.2010

Frage:

Meine 3 Zimmer Wohnung habe ich zum 31. 08. 2010 gekündigt. Im Bestätigungsschreiben werde ich vom Vermieter "formell" aufgefordert, alle nötigen Reparaturen und Dekorationen bis zum Rückgabetag auszuführen.

Ich stehe nun vor dem Problem, dass ich die Wohnung am 01.11.2002 unrenoviert übernommen habe, die Kosten für Malerarbeiten die ich habe durchführen lassen betrugen EUR 1662,--

Zur Behebung eines gleichzeitig im Badezimmer befindlichen Wasserschadens hat sich der Vermieter mit einem Anteil von EUR 300,-- wie verabredet beteiligt. Seit meiner Renovierung haben keine weiteren Schönheitsreparaturen stattgefunden.

Im Mietvertrag findet sich eine Instandhaltungs? und Rückgabeklausel mit den üblichen Fristen, die aber nach m.A. nicht zu den starren Klauseln gehört, hier werden die Adjektive "üblicherweise" und Formulierungen wie "wird erforderlich sein" verwendet.

Ich würde Sie nun einmal bitten, zu prüfen ob in diesem Fall nicht dass sog Summierungsverbot zum Tragen kommt, ich also nicht zur Endrenovierung verpflichtet bin. und Ihnen die entsprechende Abschnitte aus meinem Mietvertrag für Wohnraum einmal zu Prüfung zukommen lassen.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Bezüglich der Schönheitsreparaturklausel in § 17 Ziffer 2 trifft Ihre Rechtsauffassung zu. Es handelt sich hierbei um keinen unwirksamen starren Fristenplan, da die Einschränkung "üblicherweise" im maßgeblichen Satz hier der Starrheit der genannten Fristen entgegen steht. Die Klausel bietet ausreichend Raum für den Mieter, ein geringeres Maß als das der üblichen "Abwohnung" im Einzelfall nachzuweisen, welches dann der Fälligkeit in den besagten Zeitabständen entgegenstünde. Grundsätzlich ist daher die Regelung aus § 17 Ziffer 2 Ihres Mietvertrages wirksam.

Die von Ihnen mitgeteilte Schönheitsreparaturklausel war im Übrigen bereits Gegenstand diverser gerichtlicher Auseinandersetzungen. Hatte das LG Hamburg in seinem Urteil vom 09.10.2007 (Az 316 S 35/07) die Klausel noch für unwirksam gehalten, führte der BGH in seinem Revisionsurteil hierzu vom 22.10.2008 (Az VIII ZR 283/07) aus, dass die Klausel nicht zu beanstanden sei.

Wenn ich Sie richtig verstehe, haben Sie die komplette Anfangsrenovierung selbst übernommen, d.h. Malerarbeiten in Höhe von 1.662,- Euro fachmännisch vornehmen lassen. Hierüber scheint es zwar keine formularmäßige Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter zu geben, jedoch steht dies zunächst der grundsätzlichen Geltung eines so genannten Summierungsverbotes nicht zwingend entgegen. So hat der BGH in seinem Urteil vom 05.04.2006 zu Az VII ZR 163/05 entschieden: "Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier - jeweils für sich genommen - unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist."
Das heißt, dass es nicht nur bei zwei vorformulierten Klauseln zu einem zur Unwirksamkeit führenden Summierungseffekt kommen kann, sondern auch dann, wenn eine der beiden Klauseln nicht in einem vorgegebenen Formular, sondern individualvertraglich vereinbart wurde.

Allerdings ist allein aus der Übernahme einer unrenovierten Wohnung durch den Mieter noch keine Verpflichtung zur Anfangsrenovierung für den Mieter abzuleiten. Vielmehr muss dies ausdrücklich im Mietvertrag bzw. mündlich vereinbart worden sein. Eine solche Vereinbarung ist vorliegend allerdings nicht ersichtlich. Sollte es hier nicht eine mündliche Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter geben, wonach Sie die Anfangsrenovierung zu übernehmen haben, welche Sie überdies beweisen müssten, kann es allein durch die freiwillige Übernahme der Malerarbeiten zu Beginn des Mietverhältnisses m. E. nicht zu einem Summierungsverbot kommen (so ungerecht dies hier auch möglicherweise erscheinen mag).

Sofern die Anfangsrenovierung daher keine Verpflichtung für Sie war, kann Ihr Vermieter Ihnen die Schönheitsreparaturen grundsätzlich auch dann auferlegen, wenn er die Wohnung in einem unrenovierten Zustand an Sie übergaben hatte. Daran ändert auch nichts der Umstand, dass Sie sich an der Beseitigung eines Wasserschadens mit 300,- Euro beteiligt haben.

Ich bedaure, dass ich Ihnen keine für Sie positivere Mitteilung über die Rechtslage machen kann, hoffe aber, dass ich Ihnen dennoch mit meiner mietrechtlichen Beratung zunächst weiterhelfen konnte und bedanke mich bei Ihnen für das entgegengebrachte Vertrauen.

Abschließend möchte ich noch darauf hinweisen, dass die Auslegung von Klauseln und mietrechtlichen Sachverhalten immer ein gewisses Kalkulationsrisiko birgt, insbesondere weil andere Betrachtungsweisen gerichtlich denkbar und durchaus vertretbar erscheinen, da immer nur Einzelfallbetrachtungen im Mietrecht vorgenommen werden und die Rechtsprechung hierzu überdies leider nicht homogen ist.



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