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Bin ich zur Ausführung der Schönheitsreparaturen wirksam verpflichtet?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 11.06.2010

Frage:

In meinem Mietvertrag bin ich verpflichtet, Schönheitsreparaturen im Allgemeinen nach Staffeln auszuführen. Es gibt im Formular ferner einen Klausel, dass ich bei Auszug ggf. anteilig aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts Renovierungskosten trage (wenn nicht spätestens im letzten Jahr vor Beendigung ausgeführt).

Darüber hinaus ist eine Zusatzvereinbarung Vertragsbestandteil, nachdem Trockenbau-Wände und Decken in Silikatfarbe und alle anderen Wände in Sumpfkalk zu streichen sind. Ferner steht in der Zusatzvereinbarung ?Bei Auszug verpflichtet sich der Mieter, nach Absprache und gemeinsamer Wohnungsbesichtigung, Schönheitsreparaturen wie Streichen der Wände etc. fachgerecht ausführen zu lassen.
Hierzu meine Frage:
- Bin ich zur Ausführung der Schönheitsreparaturen wirksam verpflichtet?
- Muss ich die Qualität (?Sumpfkalk?) liefern (es handelt sich hier um ein sehr altes Haus?)
- was muss ich bei der gemeinsamen Wohnungsbesichtigung und der Absprache beachten?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Meine Beantwortung schließt sich an Ihre jeweiligen Fragen an:

1. Frage: Bin ich zur Ausführung der Schönheitsreparaturen wirksam verpflichtet?

Antwort: Der überwiegend für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat in den vergangenen Jahren, etwas seit 2003/2004 zunehmend Schönheitsreparaturklauseln in vorwiegend älteren Mietverträgen zunehmend beanstandet und für unwirksam erklärt, wenn diese durch sog. harte Klauseln mit starrem Fristenplan den Mieter bei Auszug unangemessen benachteiligen. Eine starre Fristenklausel liegt z.B. dann vor, wenn der Mieter bei Auszug allein nach den kalendermäßig bestimmten Intervallen oder generell bei Auszug renovieren muss, ohne dass es auf den Grad der Abnutzung oder die Notwendigkeit ankommt. Zulässige sog. weiche Klauseln zeichnen sich im Gegensatz dazu dadurch aus, dass sie auf die Erforderlichkeit abstellen. In Ihrem Fall zeigt sich dies am verwendeten Wort ...im Allgemeinen...in § 9 Abs. 2 Satz 1 des Mietvertrages (MV). Im Allgemeinen bedeutet, dass es auf die Erforderlichkeit, also den tatsächlichen Zustand der Mieträume zum Zeitpunkt der Rückgabe (Frage 3!) ankommt. In Ihrem Fall stellt sich die Frage vornehmlich nur hinsichtlich der Küche, Bäder und Duschräume, da Sie erst vier Jahre dort wohnen und eine Renovierung der übrigen Räume noch nicht fällig ist.

Hinweis: Bezüglich der in Betracht kommenden Abgeltung in § 9 Abs. 2 Unterabsatz 2 ist der einseitige Passus der Auswahl eines Malerfachgeschäfts durch den Vermieter (mithin allein durch ihn!) unwirksam. Ferner ist die Klausel insgesamt unwirksam, da sie Ihnen nicht das Recht einräumt, die Zahlung einer Quote durch Selbstrenovierung abzuwenden.

2. Frage: Muss ich die Qualität ("Sumpfkalk") liefern?

Antwort: Sofern nach oben Gesagtem eine Verpflichtung besteht: Eine Vereinbarung im Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die zur geschuldeten Renovierung notwendige Farbe sich vom Vermieter vorgeben zu lassen und die Farbe im Malerfachgeschäft zu kaufen, ist gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, vgl. LG Köln WuM 2005, 127. Die Auswahl der Art des Materials, also Sumpfkalk oder Silikatfarbe lediglich als Materialvorgabe dürfte dagegen keinen Bedenken begegnen.

3. Frage: Was muss ich bei der gemeinsamen Wohnungsbesichtigung und der Absprache beachten?

Antwort: Im Vordergrund sollte bei der Übergabe die Aufnahme des Zustandes im Protokoll stehen. Unterschreiben Sie das Protokoll, erkennen Sie in der Regel nicht nur den festgestellten Zustand an, sondern verpflichten sich zugleich zur Durchführung von Maßnahmen. Sie sollten sich also Zeit nehmen und das Protokoll vor Unterzeichnung sorgfältig lesen. Ferner sollten Sie bei der Besichtigung einen Zeugen dabei haben. Unabhängig davon sollten Sie vor der Übergabe aber nach Räumung der Wohnung sämtliche Räume fotographieren, insbesondere kritische Stellen.

Die Rückgabe der Schlüssel sollten Sie sich mit Zahlenangabe quittieren lassen. Zu beachten sind schließlich noch die Zählerstände.



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