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Informationspflicht des Maklers über Annoncenkosten?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 06.06.2010

Frage:

Am 28.09.2009 habe ich einen Maklervertrag (Immobilienmakler) zum Verkauf meiner Immobilie Einfamilienhaus geschlossen. Der Auftrag war ein Alleinauftrag. Am 13.11.2009 habe ich den Vertrag fristgemäß zum 01.03.2010 gekündigt, ich erhielt die entsprechende Bestätigung vom Immobilienmakler.
Vertragsgegenstand bei Kündigung war:
"...an den Makler ein Ersatz der ihm entstandenen Aufwendungen für Reisekosten,..., Druck und Versand des Exposes etc. von 1000,- Euro zzgl. Mehrwertsteuer zu entrichten zzgl. der belegten Annoncenkosten.
...
Zum Nachweis der entstandenen und belegten Annoncenkosten genügt die Bestätigung und Rechnungslegung der Werbeagentur. Der Auftraggeber ist berechtigt, Kopien der geschalteten Annoncen bei dem Makler oder direkt bei der Werbeagentur anzufordern.
..."
Ich wurde während des Abschlusses des Maklervertrages weder schriftlich noch mündlich über die zu erwartenden Annoncenkosten informiert.
Am 12.10.2009 wurde ich telefonisch nach der Bewertung der Immobilie durch den Makler über die Annoncenkosten von ca. 150 Euro informiert. Damit war ich einverstanden, Besonderheiten sollten abgesprochen werden.
In der Kostenaufstellung als Anlage der Rechnung vom 08.03.2010 nach Kündigung erscheint ein Rechnungsbetrag über eine Annonce von 250 Euro, es erscheinen auch weitere Rechnungsbeträge über von mir nicht autorisierte Annoncen sowie zusätzliche nicht besonders vereinbarte Anzeigenvorlage- und Bearbeitungsgebühren.
Am 24.03.2010 erhielt ich eine Mahnung wegen Fälligkeit der Rechnung. Am 27.03.2010 habe ich der Rechnung widersprochen (per Einschreiben Posteinwurf) und auf die Punkte der Rechnung hingewiesen, mit denen ich nicht einverstanden bin. Ich habe auch den Nachweis der Annoncenkosten angefordert. Eine Reaktion auf mein Schreiben habe ich nicht erhalten.
Am 05.06.2010 erhielt ich vom Rechtsanwalt des Immobilienmaklers die Aufforderung, die Rechnung zu zahlen bis 25.06.2010, mit einer Kostenrechnung für den Anwalt, zzgl. Verzugszinsen. Da ich im Verzug sei, solle ich die Kosten der Einschaltung des Anwaltes tragen.

1. Muß der Immobilienmakler im Maklervertrag über die Höhe zusätzlichen Annoncenkosten informieren? Ich kann als Privatperson nicht einschätzen, welche Kosten mich dabei erwarten. 150 Euro sind später vereinbart worden, das hat mir der Makler schriftlich bestätigt. Doch es wurden 250 Euro angesetzt vom Makler.

2. Muß der Makler auf meinen Widerspruch reagieren und u.a. die von mir angeforderten Nachweise der Annoncen bringen?

3. Muß ich die Kosten des vom Immobilienmakler eingeschalteten Anwalts tragen? Wie schon erwähnt, der Immobilienmakler hat in keinster Weise auf meinen Widerspruch reagiert.

4. Sollte ich die Rechnung lieber zahlen und somit schweigend die Eigenmächtigkeiten des Maklers tolerieren, oder sollte ich es auf eine gerichtliche Auseinandersetzung ankommen lassen?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Meine Antworten folgen Ihren konkreten Fragen:

Frage 1.: Muss der Immobilienmakler im Maklervertrag über die Höhe der zusätzlichen Annoncenkosten informieren?

Antwort: Gem. § 652 Abs. 2 BGB ist eine Vereinbarung über Aufwendungsersatz grds. zulässig. Der Makler darf diejenigen Annoncen abrechnen, die er für erforderlich erachtet und nachweist. Dies ist in Ziff. 5. b) Ihres Alleinauftrages vereinbart. Auch wenn die Gesprächsnotiz vom 12.10.2009 als Vereinbarung gewertet werden sollte, dürften Anzeigekosten von ca. 200,00 bei einem Objekt von etwa 400000,00 noch angemessen sein. 250,00 zzgl. 19 % MwSt. ergeben 297,50, mithin fast den doppelten Betrag der Begrenzung von 150,00. Dies dürfte von der Absprache nicht mehr gedeckt sein.

Ferner ist das Schreiben des Maklers vom 16.11.2009 zu beachten. Dort sichert er Ihnen zu, dass er keine weiteren kostenträchtigen Werbemaßnahmen mehr vornimmt. Damit entfällt bereits die Annonce im Immobilienmarkt vom 11.12.2009 in Höhe von 204,00 zzgl. MwSt., sodass lediglich die Annoncen in Lebensart und Kieler Nachrichten vom 07.11.2009, mithin 90,00 + 107,52 + zzgl. 19 % MwSt. = 235,04 verbleiben.

Frage 2.: Muss der Makler auf meinen Widerspruch reagieren und u.a. die von mir angeforderten Nachweise der Annoncen bringen?

Antwort: Ja, vgl. Ziff. 5. b) des Maklervertrages

Frage 3.: Muss ich die Kosten des vom Immobilienmakler eingeschalteten Anwalts tragen?

Antwort: Ja, falls Sie mit der Zahlung in Verzug geraten sind. Dies ist gem. § 286 Abs. 3 BGB der Fall, wenn Sie in der Rechnung auf die 30-Tagesfrist hingewiesen wurden, was in der Rechnung vom 08.03.2010 geschehen ist. Allerdings setzt Verzug die Fälligkeit des Anspruchs voraus. Dies ist bereits nach den Antworten zu den Fragen 2. und 3. zweifelhaft.

Frage 4.: Sollte ich die Rechnung lieber zahlen und somit schweigend die Eigenmächtigkeiten des Maklers tolerieren, oder sollte ich es auf eine gerichtliche Auseinandersetzung ankommen lassen?

Den oben errechneten Betrag von 235,04 sollten Sie in jedem Fall kurzfristig zahlen, da dieser gerechtfertigt sein dürfte (s. u.).

Der an sich noch ins Gewicht fallende Betrag ist die Pauschale von 1000,00 zzgl. MwSt., die neben den Annoncenkosten berechnet wird. Mit dem Gesetz vereinbar sind nach der Rechtsprechung des BGH erfolgsunabhängige Aufwendungsersatzansprüche nur insoweit, als sie den Ersatz des konkreten, materiellen Aufwands zum Gegenstand haben, vgl. BGH NJW 1987, 1634. Wird dieser Bereich überschritten, stellt sich der Aufwendungsersatz als erfolgsunabhängige Provision dar, die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (und um solche handelt es sich in Ihrem Maklervertrag) nicht vereinbart werden kann. Ein Pauschalbetrag kommt nur für Post- und Schreibauslagen in Betracht und dies auch nur bis zu einem mäßigen Höchstbetrag, für den die in 7002 VV Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) angeführten 20,00 einen Anhaltspunkt geben. Ansonsten muss der Makler wie ein Rechtsanwalt die konkreten Kosten abrechnen, vgl. OLG Karlsruhe NJW-RR 2003, 1426; Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht 5. Aufl. 2008, Rn 839. Das Amtsgericht Rendsburg hält einen in AGB mit 1000,00 pauschalierten Aufwendungsersatz für unwirksam und verweist auf die im RVG genannten Pauschalen von 20,00 (s.o.), vgl. AG Rendsburg MDR 2004, 204. Sie sollten deshalb diese Pauschale vollständig in Abzug bringen.

Im Ergebnis empfehle ich die Zahlung des obigen Betrages von 197,52 zzgl. 20,00 als Aufwendungspauschale zzgl. 19 % MwSt., insgesamt mithin 258,84. Ggf. könnte noch die große Annonce in den Kieler Nachrichten vom 27.10.2009 als Entgegenkommen angeboten werden.



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