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Ist der Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist möglich?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Andrea Fey
Stand: 27.05.2010

Frage:

Dem Verkauf meiner Immobilie steht die Spekulationsfrist entgegen, d.h. Besitz kürzer als 10 Jahre und sich dadurch ergebende Steuerrückzahlungen in nicht unbeträchtlicher Höhe bei sofortigem Verkauf. Kann ich mit einem Interessenten einen Mietkaufvertrag o.ä. abschließen? Das würde ja bedeuten, dass ich weiterhin nur Mieteinnahmen habe und ein Verkauf erst nach Ablauf der Spekulationsfrist erfolgt und somit kein Geldfluss da ist, der eine Steuerrückzahlung fordert.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit einer etwaigen Vermeidung der Entstehung von Spekulationssteuer Stellung:

Dabei möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass das Gesetz selbst in § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG eine Ausnahme von der Entstehung einer Spekulationssteuer vorsieht, nämlich für Immobilien, ?die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden?.

In diesem Fall ist daher die Entstehung von Spekulationssteuer auch bei einem Verkauf nach einer Behaltensdauer von weniger als 10 Jahren ausgeschlossen. Die Gestaltung über einen Mietkaufvertrag wäre daher nicht erforderlich oder steuerlich hilfreich.

Lediglich in denjenigen Fällen, in denen Sie die Immobilie nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt hätten, wäre die Gestaltung über einen Mietkaufvertrag sinnvoll.

Da hierbei aber zwischen einer Vielzahl von möglichen Gestaltungen in einem Mietkaufvertrag zu unterscheiden ist, wäre die vertragliche Gestaltung sehr genau mit dem beurkundenden Notar abzustimmen.

Da im Steuerrecht die wirtschaftliche Betrachtungsweise (vor der juristischen) maßgeblich ist, kommt es bei der Frage, ob ein Rechtsgeschäft Spekulationssteuer auslöst, entscheidend darauf an, dass der Verkäufer innerhalb der Spekulationsfrist keinen Kaufpreisteil als solchen (bspw. Anzahlung) erhält, sondern (weiterhin) stattdessen lediglich reguläre Mietzahlungen.

Bei einer derartigen vertraglichen Gestaltung ist Ihre Annahme zutreffend, dass Sie weiterhin nur Mieteinnahmen hätten und ein Verkauf erst nach Ablauf der Spekulationsfrist erfolgt. Mangels früherem Geldflusses würde daher ein Spekulationsgeschäft nicht vorliegen.



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