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18.05.2010

Rechtliche Möglichkeit des Mieters bei Vorliegen von Mängeln

Ich habe am 12 April 2010 einen Mietvertrag für eine Wohnung unterschrieben. Der Mietvertrag läuft ab 1.6.2010. Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Am 17.5.2010 vormittags wurde mir die Wohnung mit den Schlüsseln übergeben. Nachmittags hat es stark geregnet und die Wand der Küche war Nass. Im trockenen Zustand habe ich alten Schimmelbefall an dieser Stelle gesehen und im Übergabeprotokoll vermerkt. Die gesamte Hauswand ist von außen nicht abgedichtet und verputzt. Der Vermieter wurde von mir sofort unterrichtet und wir hatten heute morgen einen Termin mit
einem Spezialisten, der angeblich alles innerhalb einer Woche trocknet und den Mängel beseitigt.

Ich möchte jedoch nicht einziehen und den Mietvertrag wandeln, da ein versteckter Mangel besteht und gleichzeitig die Courtage in Höhe von 340 Euro vom Vermittler erstattet bekommen. (Kaltmiete 340 Euro). Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich ?

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Antwort Rechtsanwalt Uwe Peters
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Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Rechtliche Möglichkeit des Mieters bei Vorliegen von Mängeln bei/vor Einzug

Gem. § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Gem. Abs. 2 Nr. 1 liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. In Ergänzung dazu regelt § 569 Abs. 1 S. 1 BGB, dass ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB auch dann vorliegt, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Schimmelbildung und nasse Küchenwände stellen selbstverständlich keinen vertragsmäßen Gebrauch dar. Auf ein Verschulden des Vermieters für das Vorliegen der Mängel kommt es dabei nicht an. Ebenso wenig kommt es auf die Behebbarkeit des Mangels an. Maßstab ist allein der dem Mieter aufgrund des Mietvertrages und der Verkehrsanschauung zustehende Gebrauch. Jedes Zurückbleiben der Leistung des Vermieters hinter diesem Standard rechtfertigt eine Kündigung, vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2.Auflage § 543 Rn. 19. Die Nichtgewährung des Gebrauchs ist dabei auch gegeben, wenn die Mietsache nicht rechtzeitig übergeben wird. Steht fest, dass die Räume mit Giftstoffen belastet sind (z. B. Schimmelbildung) und kann lediglich nicht aufgeklärt werden, ob und in welcher Konzentration sich die Schadstoffe in der Raumluft befinden, liegt der Kündigungstatbestand vor, wenn eine Gesundheitsschädlichkeit nicht sicher ausgeschlossen werden kann, vgl. LG Berlin ZMR 2000, 532.

Damit liegen die Voraussetzungen der §§ 543, 569 BGB vor, mit der Folge, dass Sie das Mietverhältnis grundsätzlich fristlos kündigen könnten.

Problematisch ist allein der Zeitpunkt der Übergabe und der Beginn des Mietverhältnisses gem. Mietvertrag. Danach ist der Vermieter verpflichtet, Ihnen die Mietsache vereinbarungsgemäß erst ab 01.06.2010 im vertragsgemäßem Zustand zu übergeben. Erst ab diesem Zeitpunkt kann er gegen seine vertraglichen Verpflichtungen verstoßen. Dass er Ihnen die Wohnung bereits am 17.05.2010 überlassen hat, ändert nichts an dem Vertragsbeginn am 01.06.2010. Nur wenn bereits jetzt feststünde, dass der Vermieter bis zum 01.06.2010 die derzeit noch vorhandenen Mängel nicht beseitigen kann, wäre ein Zuwarten für Sie unzumutbar. Dann wäre auch vor oder bei Einzug die fristlose Kündigung möglich. Etwas anderes würde dann gelten, wenn das Mietverhältnis durch Sie bereits am 17.05.2010 begonnen hätte. Dann wäre auch zu prüfen, ob dem Vermieter der Mangel, insbesondere das Durchdringen von Nässe bei Regen, bereits bekannt war und er diesen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Sofern die vorhandenen Mängel nicht bis zum Vertragsbeginn am 01.06.2010 ordnungsgemäß beseitigt sind, können Sie das Vertragsverhältnis, wie oben beschrieben, fristlos kündigen.

Kommt es zur fristlosen Kündigung, stellt sich die Frage, inwieweit Ihnen ein Schadensersatzanspruch zusteht. Ist ein Mangel im Sinne des § 536 BGB bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstandes, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, so kann der Mieter gem. § 536 a Abs. 1 BGB Schadensersatz verlangen. Daneben kann er gem. 284 BGB Aufwendungsersatz verlangen. Der Aufwendungsersatzanspruch kann anstelle des Schadensersatzanspruchs geltend gemacht werden. Erstattungsfähig sind auch die nutzlosen Aufwendungen, wie z. B. nutzlos aufgewandte Maklerkosten, vgl. LG Köln NJW-RR 1993, 524. Die von Ihnen angesprochene Maklercourtage könnten Sie dann gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Allerdings besteht hier das Problem Ihrer Vorkenntnis des Schimmelschadens. Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536 a BGB nicht zu. Dies regelt § 536 b BGB. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl der den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536 a BGB nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält. Es kommt dann also darauf an, was Sie im Übergabeprotokoll festgehalten und vereinbart haben.

Empfehlenswert wäre für Sie, dem Vermieter jetzt ein Schreiben übersenden und ihm bis zum Mietvertragsbeginn am 01.06.2010 eine Frist zur vollständigen Beseitigung der Mängel zu setzen und für den Fall des Nichteinhaltens der Frist die fristlose Kündigung anzudrohen.

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