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Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Wolfgang Philipp
Stand: 18.05.2010

Frage:

Wir werden in Kürze eine gewerblich genutzte Immobilie zum Ende der Vertragslaufzeit verlassen. Jetzt geht es darum genau zu verstehen, zu welchen Pflege-/Renovierungsmaßnahmen in welcher Qualität wir verpflichtet sind.


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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Der von Ihnen vorgelegten Mietvertrag erhielt enthält zu den von ihm gestellten Fragen drei wesentliche Passagen, nämlich zunächst Paragraph 3 Ziff. 4, in dem es heißt: § 4. Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter.?
In § 16 Beendigung der Mietzeit
heißt es:
"Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter, im bezugsfertigen Zustand mit allen, auch von ihm selbst beschafften Schlüsseln, ohne Anspruch auf Entgelt dem Vermieter zu übergeben. Andernfalls ist der Vermieter berechtigt, auf Kosten des Mieters die Mieträume öffnen, reinigen und neue Schlösser und Schlüssel anfertigen zu lassen."
In § 5 Ziff. 2 des Mietvertrages heißt es: "Der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume pfleglich zu behandeln, in ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und zurückzugeben und folgende Arbeiten selbst vornehmen zu lassen:
-Malerarbeiten innen
-Teppichböden
-Kücheneinrichtung (usw.)

Zunächst ist § 16 des Mietvertrages dahingehend auszulegen, dass bezugsfertiger Zustand als "besenrein" zu verstehen ist, da im dortigen Satz 2 dem Vermieter vorbehalten ist, bei Nichterfüllung des Zustandes als bezugsfertig, Reinigungsarbeiten vornehmen zu lassen.
Auf der andern Seite sind sie ganz lapidar verpflichtet, die Schönheitsreparaturen vornehmen zu lassen und soweit sie lange zeit unterlassen wurden, sind sie nun eben nachzuholen. Es stellt sich deshalb zu erst die Frage, was unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist. Auf jeden Fall gehört zu den Schönheitsreparaturen nicht das Erneuern der Teppichböden und auch nicht das Abschleifen und ölen von Parkett (OLG Hamm, NJW-RR 91,844; OLG Stuttgart NJW-RR 95,1101). Zu den Schönheitsreparaturen gehört allerdings das Beseitigen von Mängeln, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind. Dazu gehört ohne jeden Zweifel das Streichen der Wände, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren, sowie der Fenster und Außentüren von innen, aber nicht von außen. Nicht dazu gehört außerdem ein vom Mieter nicht zu vertretender Untergrundschaden an Holz, Putz und Mauerwerk.

Es ist also davon auszugehen, dass die Mieträume auf jeden Fall von Ihnen zu streichen sind. Von Ihnen verursachte Löcher, typischerweise Dübellöcher sind zu verschließen. Alte Farbschichten, die schon vorhanden waren, bevor das Gebäude von Ihnen bezogen worden ist, sind nicht abzutragen. Risse, die auf Mängel in der Bausubstanz beruhen sind ebenfalls nicht zu reparieren. Der Teppichboden ist von Ihnen nicht zu erneuern. Soweit er von Ihnen eingebracht worden ist, sind Sie verpflichtet, von ihnen eingebrachten der Teppichboden zu entfernen. Vermieterseitig eingebrachter Teppichboden muss gereinigt werden. Ein neuer Teppichboden muss nicht verlegt werden, der alte Teppichboden muss aber entfernt werden. Das Parkett muss von Ihnen nicht abgeschliffen und geölt werden. Innenseiten von Türen und Fenstern sind zu lackieren. Soweit die Türen altersbedingt Macken und Risse haben, besteht ihrerseits keine Verpflichtung.



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