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Darf der Vermieter Wartungskosten auf den Mieter umlegen?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Marc N. Wandt
Stand: 11.05.2010

Frage:

Kann der Vermieter die Wartung von Fenstern, in diesem Fall € 120,14 in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 als zu zahlende Kosten abrechnen?
Im Mietvertrag ist in den 16 verschiedenen Positionen keine diesbezügliche Forderung festgelegt, ebenso nicht unter sonstigen Betriebskosten. Die Fenster wurden geölt und angeblich justiert, Reperaturkosten wurden nicht in Rechnung gestellt.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

ich bedanke mich für die Annahme meines Angebotes und beantworte Ihre Frage, unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes, gerne wie folgt.

Ihr Gefühl trügt Sie nicht. Die umlagefähigen Betriebskosten ergeben sich ausschließlich aus § 2 BetrKV. Nur die dort aufgeführten Positionen können dem Mieter im Wege der Betriebskostenabrechnung auferlegt werden. Die "Wartung" von Fenstern ist regelmäßig keine umlagefähige Position.

Unabhängig von der Frage, in wie weit Fenster überhaupt einer Wartung bedürfen -dies darf bereits dem Grunde nach bezweifelt werden- so wäre eine Wartung wohl eher als Instandsetzungsmaßnahme, maximal als Instandhaltungsmaßnahme zu beurteilen. Während erstere, fehlendes Mieterverschulden setze ich voraus, ausschließlich dem Vermieter obliegt, so können zwar Instandhaltungsmaßnahmen in beschränktem Maße dem Mieter auferlegt werden. Allerdings beschränkt sich die Instandhaltung regelmäßig auf die vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen. Darüber hinausgehende Maßnahmen treffen regelmäßig den Vermieter und können, allenfalls bei Vereinbarung einer sog. Kleinstreparaturklausel, dem Mieter aufgebürdet werden. Sollte eine solche Klausel in Ihrem Mietvertrag existieren, wäre darüber wohlmöglich eine Umlage auf Sie möglich vorausgesetzt, die Höhe wäre noch vom Vertrag gedeckt.

Dies ändert allerdings keinesfalls etwas daran, dass die Aufführung der monierten Kosten in Ihrer Betriebskostenabrechnung nichts zu suchen hat. Dort dürfen nur die o.g. Positionen gem. § 2 BetrKV Aufzählung finden. Dies führt dazu, dass die Betriebskostenabrechnung zwar nicht formell unwirksam wird (unterstellt, sie ist ansonsten formell korrekt, dies kann aus Ihren Angaben nicht geprüft werden) allerdings der Höhe nach unkorrekt ist.

Sie sollten demnach dem Vermieter gegenüber die fehlerhafte Abrechnung monieren und um entsprechende Korrektur dahingehend bitten, dass die Position aus der Abrechnung gestrichen wird. Als Zeichen des guten Willens könnten Sie parallel die gekürzte Abrechnungssumme (so denn eine Nachzahlung zu leisten ist) an den Vermieter auskehren. Hierzu sind Sie jedoch, vor Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung, dem Grunde nach nicht verpflichtet. Evtl. bietet es sich in diesem Zusammenhang an, auch die übrige Abrechnung durch Einsichtnahme in die Belege zu überprüfen.



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