Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Mietminderung wegen Schimmelbildung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 06.05.2010

Frage:

Mein Sohn hat seit September 2000 eine Mietvertrag mit Indexmiete. Er wohnt in einem Bungalow. Im gesamten Wohnbereich sind die Holzfenster undicht und die Eingangstür auch. Außerdem hat die Dacheindeckung im Winter Feuchtigkeit eindringen lassen, sodass Schimmel an den Decken entstanden ist. Wir haben den Vermieter deshalb angeschrieben und er hat ein Angebot zur Modernisierung vorgeschlagen. Nachdem wir ihn informiert haben, dass bei Indexmiete keine Modernisierungskosten umgelegt werden dürfen hat er alle Maßnahmen zurückgezogen. Er schreibt, dass er zum Schimmelbefall eine gutachterliche Stellungnahme erwartet (ohne dass jemand in den Wohnräumen eine Besichtigung der Schäden vorgenommen hat). Wie können wir uns weiter verhalten?

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-25
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung: Mietminderung wegen Schimmelbildung

Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715.

Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Der Mieter muss sich deshalb auch nicht auf die Minderung berufen. Der Mieter hat dem Vermieter lediglich den Mietmangel anzuzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB), da er andernfalls Gefahr läuft, mit der Minderung ausgeschlossen zu werden, vgl. § 536 c Abs. 2 BGB. Die Minderungsabsicht muss der Mieter nicht mitteilen. Eine entgegenstehende Vereinbarung ist bei einem Wohnraummietverhältnis unwirksam. Das Schreiben Ihre Sohnes vom 27.02.2010, in welchem er auf eine Mietminderung verzichtet, war sicherlich überflüssig und nicht sehr geschickt. Denn offensichtlich versucht der Vermieter nichts anderes, als Zeit zu gewinnen oder auf neue Ausreden zu warten. Mietminderung ist ein Druckmittel, auf das der Mieter nicht verzichten sollte. Im Ergebnis ist der Verzicht Ihres Sohnes jedoch unschädlich, da gem. § 536 Abs. 4 BGB eine derartige Vereinbarung unwirksam ist. Bei der Mietminderung handelt es sich um eine rechtsverpflichtende Einwendung, die der Mieter dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entgegenhalten kann. Sie bewirkt kraft Gesetzes eine Änderung der Vertragspflicht des Mieters. Für die Minderung ist es deshalb auch gleichgültig, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, diesen überhaupt beseitigen kann, oder die Ursache überhaupt in seinem Einflussbereich liegt.

Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit keine ausreichenden Anhaltspunkte her. Allerdings sind 25 bis 30 % bei dem mitgeteilten Umfang durchaus denkbar. Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.

Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2. Aufl. 2008 § 536 Rn 41. Er hat lediglich das Ausmaß darzulegen. Dazu empfiehlt es sich, Fotos anzufertigen und zu archivieren.

Damit es in der Wohnung Ihres Sohnes vorangeht, kann ich nur empfehlen, ab sofort die Miete zu mindern, und zwar rückwirkend ab dem Eintritt des Mietmangels.



Rechtsbeiträge über Zivil-/ Zivilprozeßrecht
Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Beanstandung

Werkstatt ist Pflicht von Garantievereinbarung nicht nachgekommen | Stand: 14.05.2014

FRAGE: Ich bin selbständiger Transportunternehmer und hatte im Februar 2013 eine größere Reparatur an meinem Lkw. Hierbei wurde auch der Anlasser getauscht. Vor etwa 4 Monaten musste dieser Anlasse...

ANTWORT: Ich kann mir gut vorstellen, dass es sehr ärgerlich ist, wenn man sich wegen einer Garantievereinbarung mit der Werkstatt ärgern muss. Um auf Ihre Frage einzugehen:Die Werkstatt müsst ...weiter lesen

Gewährleistungsfrist - defektes Gerät kommt zu spät an | Stand: 21.02.2013

FRAGE: Am 27.12.2012 ging diese kaputt. Meldung an den Händler erging am 27.12. per E-Mail. Am selben Tag Rückantwort erhalten, ich soll das Gerät mit dem Retoureschein zurücksenden.Dies ta...

ANTWORT: Maßgeblich für die Beantwortung Ihrer Anfrage sind die Vorschriften der Mangelgewährleistung, §§ 437 ff. BGB, sowie jene zur Verjährungshemmung, §§ 203 ff. BGB.Kauf ...weiter lesen

Autoreifen aus dem Interent - Mangelbeseitigung | Stand: 06.10.2012

FRAGE: Im Mai habe ich mir bei einem Internetreifenhändler 4 neue Reifen gekauft. Als sie im Juli montiert wurden, musste ich feststellen dass die Reifen einen Seiten und Höhenschlag hatten. Mehrer...

ANTWORT: Gem. § 437 BGB können Sie bei Vorliegen eines Mangels nicht sogleich vom Vertrag zurücktreten, sondern haben zunächst einen Anspruch auf Nachbesserung, d.h. nach Ihrer Wahl Reparatu ...weiter lesen

Ist die Anfechtung einer selbstschuldnerischen Bürgschaft möglich? | Stand: 11.11.2010

FRAGE: Vorgeschichte: Mein Lebensgefährte hat im Jahr 1987 eine selbstschuldnerische Kreditbürgschaft in Höhe von 42.000 DM für seinen Schwager unterschrieben. Zum damaligen Zeitpunkt wa...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin,ich bedanke mich für die Annahme meines Angebotes und beantworte Ihre Frage, unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes, gerne wie folgt.Grundsätzlic ...weiter lesen

Wirksamkeit des erklärten Rücktritts | Stand: 04.11.2010

FRAGE: Am 06.05 diesen Jahres habe ich in einer Zahnarztpraxis ein neues PC-Netzwerk installiert. Nun offerierte mir der Zahnarzt am 22.10., dass er das komplette Netzwerk zurückgeben möchte und de...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Fragestellung: Wirksamkeit des erklärten/vereinbarten RücktrittsZunächst verwundert der Satz in dem Schreiben vom 26.10.10, Sie hätten eine Rückabwicklun ...weiter lesen

Titulierung der Forderung und Feststellung durch den Insolvenzverwalter | Stand: 18.03.2010

FRAGE: Ich habe einer Bekannten ca. 80 000 Euro geliehen - ohne Quittung (dennoch nachvollziehbare Überweisung und diverse Mails). Seit 2 Jahren hält sie mich mit der Zahlung trotz mehrmaliger Versprechunge...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Fragestellung:1. Titulierung der Forderung2. Feststellung durch Insolvenzverwalter3. StrafanzeigeZu 1.:Nach Ihrer Mitteilung haben Sie mit Ihrer Bekannten ein zinsloses Darlehen i.S.v ...weiter lesen


E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-25
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

20.130 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 19.09.2017
Freundlich und kompetent, gerne wieder

   | Stand: 19.09.2017
gut investierte 7 Minuten!

   | Stand: 16.09.2017
Bin mit der Beratung sehr zufrieden.

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-25
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Zivilrecht | Wettbewerbsrecht | Zivilprozessrecht | Zivilrecht | Annahmeverweigerung | Minderung | Nachbesserung | Nachbesserungspflicht | Nacherfüllung | Nichtzahlung | Provisionsrückzahlungen | Reklamation | Reklamationsfrist | Reklamationszeit | Rügefristen | Nachfrist

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-25
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen