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Wie sollte der Kaufvertrag über eine Immobilie aussehen?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 28.04.2010

Frage:

Ich plane den Verkauf meines Hauses. Durch den Immobilienmakler wurde ein Notar vorgeschlagen, der jetzt einen entsprechenden Kaufvertragsentwurf zugesendet hat. Diesen würde ich gerne prüfen lassen.

Wir planen die Übergabe am 15.08.2010. Es bestehen noch 2 Bankkredite.
1. variabel
2. läuft zum 31.07.2010 aus
Was ist zu tun?
Käufer ist eine Luxemburgerin. Gibt es hier Besonderheiten zu beachten?
Welche Rücktrittsrechte gibt es

Reicht die gegebene Bankbestätigung aus?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

insgesamt weist der Entwurf keine gravierenden Mängel auf und sichert über die notarielle Abwicklung einerseits Ihr Interesse an einer reibungslosen Ablösung der bestehenden Grundschulden (mithin Ihre noch nicht vollständig getilgten Bankdarlehen) und andererseits das Interesse des Käufers, nach Zahlung des Kaufpreises auch als Eigentümer eingetragen zu werden. Erreicht wird dieses Ziel (insolvenzsicher) der beiderseitigen Absicherung über die einzelnen zeitlichen Abfolgen der Abwicklung verbunden mit den konkreten Anweisungen an den Notar. Der Notar wird demnach Rechte für den Käufer (schrittweise) erst dann eintragen, wenn Gelder geflossen sind. Besonders deutlich wird dies auf Seite 4 im letzten Absatz, wonach der Notar angewiesen wird die Eigentumsumschreibung erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung zu veranlassen. Damit ist zugleich die Ablösung der Grundschulden und damit Ihrer Darlehen sichergestellt, bevor es zur Eigentumsumschreibung kommen kann.

Einige Auffälligkeiten möchte ich dennoch ansprechen: Unter Punkt I. 3. Abs. 2 des Entwurfes veräußern Sie Mobiliar und weitere Sachen, ohne diese genau zu bezeichnen und aufzulisten. Ich halte diese Vorgehensweise nicht nur für bedenklich, sondern auch für unwirksam. Bedenklich deshalb, weil Sie das Anwesen offensichtlich noch bewohnen und Streit über einzelne Gegenstände, die verbleiben sollen oder nicht, dadurch bereits angelegt ist. Am Ende werden Zurückbehaltungsrechte oder Kaufpreisabzüge für angeblich nicht mehr vorhandene Gegenstände geltend gemacht. Unwirksam wegen der Verletzung des Bestimmtheitsgrundsatzes, der im Sachenrecht herrscht. Im Sachenrecht bedeutet der Bestimmtheitsgrundsatz, dass beim Erwerb und der Verfügung über dingliche Rechte immer genau bestimmt sein muss, um welche Sache es geht. So ist es etwa nicht möglich, 20% der Schrauben in einer Kiste zu übereignen. In diesem Fall müsste genau bestimmt werden, um welche einzelnen Schrauben es sich handelt. Dieses Prinzip dient der Publizität der dinglichen Rechte. Diese wirken absolut, das heißt, gegenüber jedermann. Daher vereinfacht es den Rechtsverkehr, wenn für jeden immer klar erkennbar ist, wer dingliche Rechte an einer Sache hat. Sie sollten deshalb entweder eine Liste anfertigen oder, die Gegenstände aus dem Grundstückskaufvertrag herausnehmen und darüber einen privatschriftlichen Vertrag (ohne Notar) schließen.

Bedenklich ist ggf. noch Punkt II. 3. und 5. des Entwurfs. Hier könnte der Tag der Übergabe, der auf Grund des offenen Zahlungstermins noch nicht feststeht mit dem festen Datum des 15.08.2010 kollidieren. Immerhin kann mit Punkt II. 5. der gesamte Vertrag in Frage gestellt werden. Hier empfiehlt sich eine mildere Sanktion, z.B. eine Vertragsstrafe in Geld bei verspäteter Räumung durch Sie.

Letztlich sollte in Ihrem Interesse ein klarstellender Satz bei der Maklerprovision eingefügt werden, aus dem hervorgeht, dass Sie als Verkäufer nicht provisionspflichtig sind. Häufig versuchen Makler, von beiden Vertragsparteien eine Provision zu erzwingen. Mit einer Klarstellung wird jedem Streit der Boden entzogen.



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