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Rechtmäßigkeit des Bestimmens eines Verwalters durch den Bauträger

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 28.04.2010

Frage:

Ist es rechtens, dass ein Bauträger (Verkauf von 12 Wohnungen, 10 sind verkauft) im Kaufvertrag einen (Zwangs-)Verwalter bestimmt, der in seiner Person auch noch einer der Bauträger ist? Natürlich ist die Verwaltung eine eigene Gesellschaft aber alle Mails werden quasi direkt von dem Mitbauträger beantwortet.
Da der Zwangsverwalter keinerlei Anstalten unternimmt seinen Tätigkeiten nach dem WEG nachzukommen, sind wir selbst aktiv geworden, z. B. in Bezug auf eine Hausordnung (Wohnungen sind schon ~ seit 4 - 9 Monaten verkauft u. bewohnt).
Nun wirft uns der Bauträger Zitat: Ihre Aktivitäten können wir nicht mehr akzeptieren, Sie überschreiten in erheblichen Maßen Ihre Kompetenz.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

bei Eigentumswohnungen oder Mehrhausanlagen, die von einem Bauträger erstellt werden und von diesem auch verkauft werden, ist es gängige Praxis, dass sich der Bauträger selbst in der Teilungserklärung zum ersten Verwalter erklärt. Es kommt durchaus vor, dass Bauträger hierfür eigene Tochterunternehmen gründen, also bauträgernahe Verwalterunternehmen die Tätigkeiten als Verwalter wahrnehmen. Die Zulässigkeit eines solchen Vorgehens wurde in zahlreichen Entscheidungen des Bundesgerichtshofes sowie der Oberlandesgerichte festgestellt.
Es hat ganz praktische Gründe, warum sich der Bauträger meist zum ersten Verwalter bestimmt. Dieses liegt daran, dass der Bauträger zunächst überhaupt eine Teilungserklärung gemäß Paragraph acht WEG schaffen muss, bevor die Eigentumseinheiten dann nach und nach veräußert werden. Die Folge ist tatsächlich, dass
dass die Wohnungseigentümer zusammen mit ihrer Wohnungseinheit und den damit verbundenen Mitgliedschaftsrechten in der Gemeinschaft auch einen von ihnen nicht ausgewählten Verwalter "erwerben" (BayObLGZ, 1974, 275, 279; KG, OLGZ 1976, 266, 268).
Der Bauträger verliert seine alleinige Kompetenz zur Bestimmung des Verwalters, sobald durch Abverkauf, Vormerkungseintragung und Besitzübergabe der ersten Wohnungseinheit an einen Käufer eine "werdende Wohnungseigentümergemeinschaft" entstanden ist (BayObLG, NJW-RR 1994, 784). Daher kann sich der Bauträger die Benennung des Verwalters nicht mehr für einen späteren Zeitpunkt offenhalten, er muss diesen bereits in der Teilungserklärung benennen (Bärmann/Pick/Merle/Merle, WEG, § 26 Rn. 31). Wäre das nicht geschehen, dann hätte der erste Erwerber eines Eigentumsanteils ein Mitspracherecht.

Der erste Verwalter darf allerdings nicht länger als drei Jahre sein Amt ausüben, es sei denn er wird nach Ablauf der drei Jahre von den Eigentümern erneut zum Verwalter bestellt.

Doch auch der Verwalter kann sich nicht aufführen, als wäre er der Eigentümer und machen, was er will. Es gibt natürlich die Möglichkeit, den Verwalter aus wichtigem Grund abzuberufen und den Verwaltervertrag zu kündigen. Für die Abberufung des Verwalters ist ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer notwendig. Mit diesem Beschluss wäre die Abberufung des Verwalters zunächst in jedem Falle wirksam, auch wenn tatsächlich ein wichtiger Grund gegeben ist. Der Beschluss zwingt den Verwalter, hiergegen Klage zu erheben, wenn er damit nicht einverstanden. Nun wäre es jedoch sinnvoll, wenn tatsächlich ein wichtiger Grund für die Abberufung vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn das zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist und den Wohnungseigentümern deshalb unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann. In der Rechtsprechung wurden zum Beispiel folgende wichtige Gründe genannt:

anhaltend nachlässige Verwaltungsführung
Beleidigung (im konkreten Fall wurde der Verwaltungsbeirat Vorsitzende als klassisch technologischer Fall bezeichnet)
Beleidigungen der Wohnungseigentümer
strafbare Handlungen
unrichtige oder gefälschte Protokollierung von Eigentümerversammlungen
unrichtige Kostenverteilungsschlüssel in der Jahresabrechnung
Übertragung der Verwalter Aufgaben auf Dritte
etc..
Nicht vergessen werden darf neben der Abberufung des Verwalters natürlich auch noch die Kündigung des Verwaltervertrages.
Wenn nun die Verwaltung ihnen vorwirft, dass sie ihre Kompetenzen überschreiten, so ist das zum Beispiel im Bereich einer Hausordnung fraglich. Aufgabe des Verwalters ist zunächst einmal, die Durchführung der Hausordnung sicherzustellen. Das Aufstellen der Hausordnung kann durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer geschehen, die Hausordnung kann Bestandteil der Gemeinschaftsordnung sein und mit Begründung der Gemeinschaftsordnung aufgestellt worden sein, wobei es nicht immer eine Gemeinschaftsordnung gibt. Auch kann der Verwalter zum Aufstellen der Hausordnung ermächtigt sein, diese Ermächtigung müsste dann in der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschaftsordnung, im Verwaltervertrag oder aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses vorliegen.
Selbst wenn der Verwalter über die Teilungserklärung oder den Verwaltervertrag ermächtigt ist beziehungsweise verpflichtet ist, einer Hausordnung aufzustellen, so ändert das jedoch nicht an der grundsätzlichen Zuständigkeit der Wohnungseigentümer für die Hausordnung. Selbst bei vorgenannter Ermächtigung der Verwalter keinen Anspruch gegen die Wohnungseigentümer, die Hausordnung aufzustellen. Möchte die Wohnungseigentümer dieses selbst tun, so steht ihnen der frei. Entsprechend ist eine Ermächtigung zum Beispiel in der Teilungserklärung für den Verwalter zur Aufstellung der Hausordnung jederzeit durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer änderbar. Ein überschreiten der Kompetenzen wäre also im Ernstfall eher vorübergehender Natur.
Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf Erlass einer Hausordnung. Kommt eine solche nicht zu Stande, dann ist dieser Anspruch auch vor Gericht einklagbar. Das Gericht wird die Verpflichtung zum Erlass der Hausordnung aussprechen, gegebenenfalls wird das dann auch zwangsweise durchgesetzt.



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