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Entschädigung für wertsteigernde Maßnahmen an einer städtischen Hütte?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Florian Wehner
Stand: 23.04.2010

Frage:

Ich habe vor 17 Jahren einen Garten mit Jahrzehnte alter, stark renovierungsbedürftiger Freizeithütte (offener Kamin, Schlafraum, Stromanschluss etc.) für 80,-- €/Jahr gepachtet (Eigentümer: Land Baden-Württemberg). Die Hütte wurde von mir damals mit weit über 10.000,-- € saniert. Vor ca. 3 Jahren verlangte das Baurechtsamt den Abbruch der Hütte, weil keine Genehmigung vorläge. Nachdem ich mich weigerte, wurde der Pachtvertrag aufgelöst, der Garten anschließend für ca. 2.000,-- €! an die Gemeinde verkauft, welche den Garten mittlerweile wegen der schönen Hütte für 500,-- €/Jahr weiterverpachtet hat, die jetzt merkwürdiger Weise nicht mehr abgerissen werden muss. Die Gemeinde weigert sich, etwas für die Wertsteigerung zu bezahlen.

Hinweis: Der Bürgermeister ist Jäger und hat sie an Jagdkollegen verpachtet, die schon lange so ein Domizil gesucht haben und ich ein einfacher Gemeindebeamter.

Habe ich nicht einen Anspruch auf Entschädigung, z. B. nach § 951 iVm § 812 BGB?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

1. Für einen Anspruch aus § 951 i.V.m. 812 BGB müssten Sie in irgendeiner Form Eigentümer des Grundstücks gewesen sein, nicht nur Pächter, weshalb ein "Rechtsverlust" nach Maßgabe der §§ 946-950 BGB und infolgedessen auch ein Entschädigungsanspruch ausscheidet.

2. Allenfalls in Betracht kommt ein Anspruch aus Amtshaftung gegen das Land Baden-Württemberg und ggf. gegen die Gemeinde gem. §§ 839 BGB i.V.m. Art 34 GG, da Sie offenbar aufgrund falscher Voraussetzungen die Auflösung Ihres Pachtvertrages gewärtigen mussten. Leider schildern Sie nicht, wie es zur Auflösung des Pachtvertrages kam - einvernehmliche Auflösung oder Kündigung wegen Verweigerung des Abrisses? - so dass hier noch eine genauere Prüfung erfolgen müsste. Der Amtshaftungsanspruch hat nämlich einen Haken: Es gibt dort keinen Grundsatz "Dulde und Liquidiere", was soviel bedeutet, dass Sie sich gegen die Abrißverfügung bzw. gegen die Auflösung des Pachtvertrags hätten rechtlich wehren müssen. Dies umso mehr, als nach 17 Jahren für die Hütte mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit Bestandsschutz gilt, wie sich durch die jetzige Nutzung durch den Bürgermeister auch zeigt.

3. Alles in allem hat der Sachverhalt ein "Gschmäckle" und macht ein bißchen den Eindruck eines abgekarteten Spiels, damit der Bürgermeister sich in den Besitz der Hütte bringt.

Ich würde daher die Sache - insbesondere die Umstände zu oben Ziff. 2 - einer genaueren rechtlichen Prüfung unterziehen lassen und dann einen Amtshaftungsanspruch erwägen.



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