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Rechtmäßigkeit von Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Andrea Fey
Stand: 14.04.2010

Frage:

Im Februar 2001 haben wir eine Doppelhaus-Hälfte in München vermietet, es handelte sich um einen Erstbezug, das Haus war neu. Diese Mieter werden nun Ende Mai d. J., d.h. nach 9 1/2 Jahren, ausziehen. Der Mietvertrag ist ein Mustervertrag mit mehreren handschriftlichen Ergänzungen.

Er enthält unter " Schönheitsreparaturen" folgenden handschriftlichen Vermerk: "Bei Ende des Mietverhältnisses sind alle Räume zu malern und alle Beschädigungen zu beheben".

Der Mieter sagt nun, dass diese Klausel nach einem Urteil des BGH oder eines anderen Gerichts nicht mehr gültig sei, und strebt eine Kostenteilung an.

Nach meinen Informationen ist aber nur dann eine solche Vereinbarung nicht mehr gültig, wenn es sich um eine vorgedruckte ("Formular") Vereinbarung handelt. Hier haben wir aber eine gesonderte, weil handschriftlich ergänzte Vereinbarung. Liege ich richtig oder die Mieter?

Können Sie mir bitte eine rechtliche Bewertung meiner obigen Frage geben?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit einer etwaigen Verpflichtung Ihrer Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen Stellung:

Dabei möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass der BGH in seiner neueren Rechtsprechung mehrfach, so bspw. in seinem Urteil - Az: VIII ZR 178/05 - entschieden hat, dass Schönheitsreparaturklauseln nur dann per se unwirksam sind, wenn sie formularmäßig vereinbart sind, also im vorgedruckten maschinenschriftlichen Mietvertragsformular enthalten sind.

Diese Rechtsprechung bezieht sich ausdrücklich nicht auf individuelle mietvertragliche Vereinbarungen der Mietvertragsparteien wie bspw. durch handschriftliche Ergänzungen in dem Mietvertragsformular.

Die von Ihnen angeführte handschriftlich in das Mietvertragsformular eingefügte Klausel ist daher mit Hinweis auf die o.g. BGH-Rechtsprechung als wirksam zu beurteilen.

Weitere Rechtsprechungsnachweise, jeweils des BGH, finden sich in den BGH-Urteilen vom 14.05.2003, Az. VIII ZR 308/02, vom 14.052003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235; und vom 25.06.2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755.



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