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Mietminderung wegen herabfallendem Putz?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Tobias Kraft
Stand: 27.03.2010

Frage:

Ich kann meinen Balkon seit Ende Dezember 2009 nicht benutzen, weil sich immer wieder Putz von der Außenfassade gelöst hat und auf den Balkon gefallen ist. Ich habe die Miete seit Februar 2010 um 10% gekürzt und mehrfach auf Abhilfe gedrängt. Passiert ist nichts, außer der Aufforderung, die Miete wieder voll zu zahlen. Ich wohne in einem Berliner Altbau in einer Wohnung von ca. 60m2. Ist mein Vorgehen gerechtfertigt oder kann ich gar die Miete noch mehr kürzen?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Sofern die Mietwohnung in der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch, d.h. dem Wohnen, herabgesetzt ist, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten, d.h. er kann die Miete für die Zeit der Mangelhaftigkeit der Wohnung entsprechend kürzen. Dies ergibt sich bereits aus dem unten auszugsweise zitierten § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz: BGB).

Auch in einem Altbau gehört es nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass dort regelmäßig der Putz von der Außenfassade bröckelt und den Balkon wie hier offensichtlich fortwährend verunreinigt. Dieser Zustand muss daher nicht hingenommen werden. Der Vermieter muss hier Abhilfe schaffen. Als Druckmittel steht Ihnen als Mieter die Mietminderung zur Verfügung. Es stellt sich hier aber die Frage nach der Höhe der Minderung. Eine solche ist stets am genauen Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände zu bemessen, sodass sich Pauschalurteile eigentlich verbieten. Kriterien hier für die Bemessung der konkreten Minderungsquote können z.B. sein: Art und Umfang von Funktionseinbußen für den Mietgebrauch (hier wohl eher geringer, da ein Balkon nicht zu den wesentlichen Räumen, wie z.B. Schlaf- und Wohnzimmer, gehört), Dauer und Häufigkeit der Beeinträchtigung (täglich neue Verunreinigungen oder nur sporadisch?), Berücksichtigung der Jahreszeit (Balkon wird in der Regel im Winter nicht so häufig genutzt), optische Auffälligkeit des Mangels.

10 Prozent Mietminderung dürften hier wohl etwas hoch angesetzt sein. 10 bis 15 Prozent wird von der Rechtsprechung nur zugebilligt, wenn der Balkon überhaupt nicht nutzbar ist, so z.B. wenn sich ein Gerüst mit Plane in unmittelbarer Balkonnähe befindet, sodass Lärm zu ertragen ist und kein Licht einfallen kann. Für regelmäßige Verunreinigungen z.B. durch Dreck vom darüber liegenden Balkon oder für Verkotung durch Tauben wurden z.B. nur 2,5 bzw. 5 Prozent für angemessen erachtet.

Nach Auswertung dieser und weiterer Gerichtsurteile in diesem Bereich und aufgrund meiner Erfahrungen im Bereich des Mietrechts empfehle ich Ihnen vorliegend, die Minderung auf 5 Prozent von der monatlichen Miete für die Dauer des misslichen Zustandes zu reduzieren.



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