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Kündigungsfrist bei Mieterkündigung mit Altverträgen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 12.03.2010

Frage:

Abgeschlossen wurde am 3.10.95 ein Mietvertrag über ein Eigenheim für 10 Jahre mit Staffelmiete. Der Vertrag lief am 14.12.2005 ab und verlängerte sich danach bis zur Kündigung durch einen der Vertragspartner auf unbestimmte Zeit. Nach Ablauf des 10 Jahreszeitraumes erfolgte keine Mieterhöhung mehr.
Laut Vertrag ist folgende Kündigungsfrist:
"Bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit ist folgende Kündigungsfrist einzuhalten:
3 Monate wenn im Zeitpunkt der Kündigung der Mietvertrag weniger als 5 Jahr besteht
6 Monate bei 5-8 Jahren, 9 Monate bei 8-12 Jahren,
12 Monate wenn der Mietvertrag 10 Jahre oder länger besteht
(diese Passage ist leicht gekürzt).
Ist diese Kündigungsfrist gültig oder gilt eine kürzere Kündigungsfrist für mich als Mieter?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Kündigungsfrist bei Mieterkündigung mit Altverträgen

Die Frage, welche Kündigungsfristen bei Altmietverträgen gelten, ist in den sog. Übergangsvorschriften (Art. 2 des Mietrechtsreformgesetzes) geregelt. Danach gelten die neuen gesetzlichen Kündigungsfristen nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 grundsätzlich auch für Altmietverträge. Anderes gilt nur, wenn in den alten Verträgen eine Vereinbarung über Kündigungsfristen enthalten ist.

Eine solche Vereinbarung liegt zum einen vor, wenn die Parteien in zulässiger Weise Kündigungsfristen vereinbart haben, die von den seinerzeitigen gesetzlichen Kündigungsvorschriften abweichen. Haben etwa Mieter und Vermieter im Mietvertrag beiderseits längere Fristen als die bisherigen gesetzlichen festgelegt, so besitzen diese auch zukünftig noch Gültigkeit.

Zum anderen liegt eine Vereinbarung im Sinne der Übergangsvorschriften vor, wenn in einem Formularmietvertrag der alte Gesetzeswortlaut wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wird. Genau dies ist in Ihrem Mietvertrag in § 24 geschehen. Die Formulierung entspricht sinngemäß dem Inhalt des § 565 Abs. 2 BGB a.F.

Ob hier nun die neue Frist des § 573 c Abs.1 BGB (3 Monate) gilt, war zunächst streitig und wurde von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Der Bundesgerichtshof hat am 18. Juni 2003 entschieden, dass auch die wörtliche oder sinngemäße Wiedergabe der vor der Mietrechtsreform geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen eine vertragliche Vereinbarung im Sinne der Übergangsvorschrift ist. Diese Kündigungsfristen galten somit zunächst fort. Seit dem 1. Juni 2005 können Mieter, deren Formularmietverträge eine solche Klausel enthalten, aufgrund einer Gesetzesänderung immer mit einer dreimonatigen Frist den Vertrag kündigen. Die Wohndauer verlängert in diesen Fällen die Kündigungsfrist nicht mehr. Dies ergibt sich aus dem nunmehr geltenden Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB.

Im Ergebnis gilt also bei Ihnen die 3monatige Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB n.F. mit der Folge, dass Sie das Mietverhältnis bis zum dritten Werktag im April zum 30.06.2009 kündigen können.



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