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Kann ein Mietvertrag mündlich geschlossen werden?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 07.03.2010

Frage:

Im Aug. 2007 bezog ich als Nachmieter ein Wohnung. Da der Vermieter für ein Mietvertrag (mehrere Wohneinheiten auf einem Bauernhof) wohl keine Zeit hatte und auch nach Anfrage mir keinen solchen formulierte, bezahlte ich bis Dez. 2008 Miete in Höhe der vom Vormieter bezahlten. Im Dez. 2008 kam dann (endlich) der Vermieter auf uns zu und meinte, die Miethöhe die mein Vormieter (5 Jahre!) und ich bezahlt hätte, sei eine Frechheit und ob ich meine, das sei mein Weihnachtsgeschenk. Dabei nannte er mir den neuen Mietbetrag und forderte nun die Differenz der 17 Monate zurück (ca. 2400€).

Ist das zulässig oder hat er sich nicht mit über beinah 1 1/2 Jahre eingegangenen regelmäßigen Mietzahlungen (ohne Protest anzumelden) damit einverstanden erklärt? Muss ich zahlen?
P.S. Da der Mietspiegel bei uns zw. 3,20 € und 6 € lag, ich 4,20 € zahlte, habe ich mir zur Höhe keine allzu großen Gedanken gemacht. Ist das fahrlässig?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Sie müssen den Betrag von 2400 € nicht zahlen.

Ein Mietverhältnis kann auf verschiedenen Wegen zustande kommen. Zwar wird im Regelfall ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden, aber ein Mietverhältnis kann auch durch tatsächliches Handeln entstehen. Der Jurist spricht dann von konkludenten Verhalten.

Das Mietverhältnis entsteht dann mit Einzug des Mieters und Aufnahme der Mietzahlungen. Das ist auch in Ihrem Fall so geschehen.

Der Inhalt des Mietverhältnisses richtet sich dann nach dem tatsächlichen Verhalten der Vertragsparteien. In Ihrem Fall bedeutet dieses, dass ein Mietverhältnis zu den Konditionen Ihres Vormieters abgeschlossen wurde.

Will der Vermieter dieses - für die Zukunft - ändern, muss er den Mietvertrag kündigen, wozu er aber einen Kündigungsgrund braucht. Alternatativ kann der Vermieter aber auch ein Mieterhöhungsverlangen geltend machen. Dieses muss schriftlich geschehen und Angaben über die Miethöhe in Vergleichswohnung oder zum Mietspiegel enthalten. Eine rückwirkende Erhöhung der Miete ist nicht möglich.

Damit brauchen Sie die ausstehenden 2400 € nicht zu zahlen.

Die neue Miethöhe richtet sich danach, ob der Vermieter formal korrekt eine Mieterhöhung in den zulässigen Grenzen beantragt hat. Viele nicht gewerbliche Vermieter machen hier oft gravierende Fehler. Auf diese Fehler können Sie sich aber nicht mehr berufen, wenn Sie die höhere Miete bereits akzeptiert und gezahlt haben.



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