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Arbeit und Beruf
Frage an den Anwalt
27.02.2010

Besteht ein vorzeitiges Kündigungsrecht wenn die Wohnung nicht beziehbar ist?

Ich habe einen Mietvertrag mit Mietbeginn ab 01.04.2010 unterschrieben und kann nun aus beruflichen Gründen die Wohnung nicht beziehen (einen Umsetzungsantrag von Rostock nach Leipzig wurde von mir zurückgezogen). Der Mietvertrag ist auf 4 Jahre befristet, da noch Umbauarbeiten (Fußbodenfliesen in der Küche) vereinbart wurden. Aufgrund der Fliesenarbeiten im Fußboden der Küche kam es zu der 4 Jahresfrist. Der Vermieter übernimmt die Arbeitsleistung der Firma und ich trage die Kosten der Fliesen- und zusätzlicher Materialien. Vorher war ein PVC Belag in der Küche. Zwischenzeitlich hatte ich auch noch um zusätzliche Fliesenarbeiten (andere Farbe von weiß auf terrakotta als bisher vorhandener Fliesen im Wandbereich in der Küche) haben wollen. Dem Vermieter gefallen diese Fliesen nicht, so dass nun eine Zusatzvereinbarung getroffen wurde, bei Auszug die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auf eigene Kosten zu übernehmen. (Diese habe ich bisher noch nicht unterschrieben, da ich davon ausgegangen bin, regulär nur die Kosten der Wandarbeiten und nicht der Fußbodenarbeiten zu übernehmen bzw. wieder in den Urzustand zu setzen) Die Fliesen sind bisher noch nicht gelegt oder geklebt, so dass ein neuer PVC-Belag sowie die alten Wandfliesen wieder herzustellen kein Problem darstellt. Der PVC-Belag müßte nur erneuert werden.

Meine Fragen: Komme ich vorzeitig - da kein Bezug der Wohnung möglich ist - aus diesem Mietvertrag raus? Wenn ja, muß ich eine außerordentliche Kündigung schreiben und auch eine Begründgung abgeben? Wäre ein Herauskommen ohne Probleme möglich, wenn mein Arbeitgeber dem Umsetzungsantrag nicht stattgegeben hätte, weil ich ihn ja nun von mir aus selbst zurückgezogen habe? Welche Kosten und bis zu welcher Höhe kann und darf der Vermieter mir Schadensersatzkosten in Rechnung stellen? Kaution und andere Kosten würden ab April 2010 beginnen. Für meine Wohnung in Rostock muß ich ja nun auch noch weiter Miete bezahlen und wäre somit doppelt belastet. Es ist aber nur mein Einkommen, da ich allein bin.

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Antwort Rechtsanwalt Uwe Peters
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Sehr geehrter Mandantin,

die Zulässigkeit einer Vereinbarung über einen Kündigungsverzicht ist durch die höchstrichterliche Rechtsprechung abgesegnet und wird nach herrschender Meinung nicht als Umgehung des Zeitmietvertrages i.S.v. § 575 BGB betrachtet, vgl. Hannemann/Wiegner MAH Mietrecht 3. Aufl. 2010 § 29 Rn 110 a. Der BGH, Urteil vom 06.04.05, Az.: VIII ZR 27/04 (NJW 2005, 1574) erachtet formularvertragliche Kündigungsausschlussvereinbarungen für zulässig, sofern sie wechselseitig sind und § 305 c Abs. 1 BGB (überraschende und mehrdeutige Klausel) beachten. Ferner dürfen sie einen Zeitraum von 4 Jahren nicht überschreiten (Anlehnung an § 557 a Abs. 3 S. 1 BGB). Somit sind auch vorformulierte Kündigungsausschlüsse innerhalb der ersten 2 Jahre wirksam, vgl. BGH NJW 2004, 3117. Diese Voraussetzungen liegen bei Ihnen ersichtlich vor.

Damit können Sie das bestehende Mietverhältnis gem. § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB frühestens 4 Jahre nach Vertragsschluss (nicht Mietbeginn) zum Monatsende kündigen. Haben Sie im Februar 2010 den Mietvertrag unterschrieben, so können Sie erstmals ordentlich am dritten Werktag im März 2014 zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Eine Kündigung aus wichtigem Grund bleibt von dem Kündigungsverzicht unberührt. Diese Formulierung bzw. die Vereinbarung über die Geltung des Rechts zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund ist im Vertrag an sich überflüssig, da sie sich bereits aus dem Gesetz (§§ 543, 569 BGB) ergibt und auch vertraglich nicht ausgeschlossen werden kann. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn einer Partei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht länger zugemutet werden kann. Hiernach bedarf es der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nach umfassender Interessenabwägung, die durch die Berücksichtigung eines Verschuldens ergänzt wird. Für § 543 Abs. 1 BGB ist es wesentlich, dass nur solche Pflichten und Pflichtverletzungen in Betracht kommen, die vertragsbezogen sind. Die Kündigungsgründe müssen aus dem Einflussbereich des Kündigungsgegners kommen und ihm zurechenbar sein, vgl. BGH NZM 2002, 524. Daran fehlt es in Ihrem Fall, wie Sie selbst mitteilen. Die von Ihnen angeführten Gründe, die aus Ihrer Sicht natürlich völlig zu Recht als wichtige Gründe angesehen werden, stammen allein aus Ihrer Sphäre und haben mit dem Mietverhältnis als solchem nichts zu tun. Es ist deshalb unerheblich, ob Ihr Arbeitgeber einem Umsetzungsantrag stattgibt oder nicht. Sie hätten sich bei Vertragsschluss auf diese zeitliche Festlegung nicht einlassen dürfen. Einziger Ausweg ist in der Tat die Suche nach einem Nachmieter.

Jederzeit möglich und sicherlich für Sie am erstrebenswertesten ist ein gegenseitiger Aufhebungsvertrag. Ggf. sollten Sie sich bereit erklären, den bis zur Wiedervermietung entstehenden Mietausfall zu tragen. Denn ziehen Sie nicht ein, obwohl das Mietverhältnis fortbesteht, sind Sie dennoch zur Zahlung der Miete verpflichtet. Zahlen Sie nicht, wird der Vermieter irgendwann kündigen und danach bis zur Weitervermietung die Miete in Form des Schadensersatzes gegen Sie geltend machen.

Sie sollten, wenn ein Aufhebungsvertrag nicht möglich ist versuchen, selbst einen geeigneten Nachmieter zu finden.

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