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26.02.2010

Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Unter unserem Schlafzimmerfenster liegt ein riesen großer Pferdemisthaufen, der mittlerweile seit drei Monaten nicht beseitigt wird, sondern täglich kommt da mehr dazu. Es stinkt mittlerweile in der ganzen Wohnung und ich habe den Verursacher (Vermieter) auch schon darauf aufmerksam gemacht, der aber darauf wütend reagierte. Nun beabsichtige ich die Wohnung fristlos zu kündigen. Ist das möglich?

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Antwort Rechtsanwalt Uwe Peters
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Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

§ 543 Abs. 1 und Abs. 2 Ziff. 1 BGB gibt dem Mieter ein Kündigungsrecht für den Fall, dass der Vermieter seiner Hauptleistungspflicht, der Gebrauchsgewährung, nicht nachkommt (außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund). Voraussetzung für das Kündigungsrecht ist eine erhebliche Gebrauchsstörung, wobei das Verschulden des Vermieters nicht erforderlich ist, vgl. Hannemann/Wiegner/Kleinrahm MAH Mietrecht 3. Auflage 2010 § 28 Rn. 95. Eine Gebrauchsbeeinträchtigung kann nicht nur in der völligen Verhinderung des Gebrauchs liegen, sondern kann sich auch aus der Mangelhaftigkeit des Mietgegenstandes ergeben. Bei der Prüfung, ob eine Gebrauchsstörung vorliegt, ist deshalb § 536 BGB (Sachmangel) heranzuziehen. Mängel, die eine Gebrauchsbeeinträchtigung sind, müssen ihre Ursache nicht im Mietgegenstand selbst haben. Insofern genügt es völlig, dass der Pferdemisthaufen selbst zwar nicht zur Mietsache gehört, jedoch diese durch die Geruchsbelästigung beeinträchtigt. Insofern liegt ein Mietmangel vor. Dieser ist auch erheblich, da er sich durch die gesamte Wohnung zieht und nicht nur sporadisch, sondern dauerhaft vorhanden ist. Somit liegt ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB vor. Ferner regelt § 543 Abs. 3 BGB, dass die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht. Die Mängelanzeige gem. § 536 c BGB, die offensichtlich von Ihnen bereits erfolgt ist, ersetzt jedenfalls die erforderliche Fristsetzung oder Abmahnung nicht.

Sofern die vorbezeichneten Voraussetzungen vorliegen, können Sie die fristlose Kündigung erklären. Anderenfalls sollten Sie zunächst zur Beseitigung des Pferdemisthaufens entweder eine angemessene Frist setzen oder eine Abmahnung (schriftlich) aussprechen. Bestenfalls fassen Sie beides in einem Schreiben zusammen.

Hinweis: unabhängig vom Recht der fristlosen Kündigung berechtigt der Mietmangel (Geruchsbelästigung) zur Mietminderung, die Sie auch rückwirkend ab Eintritt der Beeinträchtigung geltend machen können.

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