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Recht des Vermieters auf eine fristlose Kündigung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 12.02.2010

Frage:

Ich wohne zusammen mit meinem Kind allein seit 2007 in einer Zweizimmerwohnung. Für 2007 habe ich keine Nebenkostenabrechnung erhalten. Für 2008 dann eine in welcher der Vermieter ohne Details die Summe von 2007 nennt und für 2008 eine detaillierte Aufstellung macht. Am 1. Januar 2010 haben alle anderen Mieter des Hauses die NK-Abrechnung für 2009 erhalten, nur ich wieder nicht! Daraufhin habe ich ihn angerufen. Er sagte, ich hätte noch Geld zurück zu bekommen, er schickt mir die Abrechnung und überweist mir das Geld. Dies geschah nicht. Daraufhin habe ich 50 Euro (Gesamtmiete 475 Euro) Miete gekürzt. Da ich finanziell nicht gut gestellt bin, in ich auf meine Rückerstattung angewiesen. Gestern rief er mich an und drohte mit Kündigung wegen Eigenbedarf. Für mich stellt sich dies als reine Willkür dar. Ich habe den Vermieter nämlich im Januar auf seit Anfang an bestehende Mietmängel angesprochen, die er auch nie behoben hat (Große Löcher in den Wänden, kein Duschen möglich wegen mangelhafter Warmwasserzufuhr, defekte Klospülung, Kälte wegen fehlender Isolierung). Er wiegelte mich nur mit dem Satz: Dann ziehen Sie doch aus, ab. Meine Frage ist nun:
Wie komme ich an meine Abrechnung und die Rückzahlung? Und darf er mir wegen der einbehaltenen 50 Euro kündigen (ich haben meine Miete sonst immer vollständig und pünktlich bezahlt) Wie muss ich vorgehen?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

ein Kündigungsrecht Ihres Vermieters besteht nicht.

Dieser darf das Mietverhältnis nur dann fristlos kündigen, wenn Sie mit mindestens 2 Monatsmieten in Rückstand sind. Der Einbehalt der 50 € gibt ihm daher kein Kündigungsrecht.

Wenn der Vermieter eine Abrechnung nicht vorlegt, ist der Mieter nicht verpflichtet die Nebenkostenvorauszahlung weiter zu leisten. Um zukünftigen Ärger möglichst zu vermeiden empfehle ich Ihnen, dem Vermieter schriftlich mitzuteilen, dass Sie von den zukünftigen monatlichen Nebenkostenzahlungen 50 € zurückbehalten bis er eine überprüfbare Abrechnung vorlegt. Da Ihr Zurückbehaltungsrecht gerechtfertigt ist, kann er die ausstehenden Zahlungen auch nicht als Grund für eine Kündigung nehmen. Legt der Vermieter eine korrekte Abrechnung vor, sind Sie natürlich verpflichtet einen eventuell zwischenzeitlich aufgelaufenen Fehlbetrag auszugleichen.

In jedem Fall kommen Sie durch den Einbehalt zu Ihrem Geld und der Vermieter wird, um nicht laufend auf die 50 € verzichten zu müssen, schon bald die Abrechnung vorlegen.

Wegen der Kündigung wegen Eigenbedarfs machen Sie sich mal keine Sorge. Dazu müsste der Vermieter zum einem nachweisen, dass er mangels eigener Wohnung auf eine neue Wohnung angewiesen ist. Weiter muss er nachweisen, dass er gerade auf Ihre Wohnung angewiesen ist und dann muss er schlußendlich auch zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen Ihrerseits tatsächlich in die Wohnung einziehen. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass der Vermieter hier nur mit Eigenbedarf droht um Sie gefügig zu machen.

Bei den Mietmängeln in der Wohnung ist zu unterscheiden:

Lagen diese Mängel bereits seit Anfang an vor und haben Sie die Wohnung in Kenntnis der Mängel angemietet bzw. nicht sofort nach Einzug die Mängel schriftlich gerügt, müssen Sie die Mängel hinnehmen. Sie haben dann diese mangelhafte Wohnung so angemietet. Einen Anspruch auf Beseitigung haben Sie nur, wenn Ihnen der Vermieter (schriftlich) zugesichert hat, dass er die Mängel beseitigen wird.

Sind die Mängel dagegen während der Mietzeit aufgetreten, steht Ihnen ein Anspruch auf Mietminderung zu. Sie müssen dann den Vermieter (schriftlich) auf den aufgetretenen Mangel hinweisen und ankündigen, dass Sie die Miete mindern werden, wenn eine Beseitigung des Mangels nicht innerhalb einer angemessenen Zeit erfolgt. Die Höhe der Mietminderung bemisst sich nach Art und Umfang des neu aufgetretenen Mangels.



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