Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Ist eine Mietminderung bei groben Missständen rechtens?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 11.02.2010

Frage:

Vor einiger Zeit habe ich meinen Zwangsverwalter über die Misstände in unseren Mietshaus informiert. Leider kam keine Reaktion. Kann ich eine Mietkürzung vornehmen, bis die ganze Angelegenheit, bereinigt wurde? Der Flur zum Eingang unserer Wohnung wird als Abstellraum genutzt, bis weit nach Mitternacht läuft die Waschmaschine und ständige Verunreinigung der Terrasse durch den Obermieter. Wenn eine Mietkürzung in Frage kommt, wieviel Prozent?

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-25
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Mietminderung

- Verstellen des Hausflurs mit Gegenständen
- Lärmbelästigung durch Nachbarn während der Ruhezeiten
- Terrassenverschmutzung durch Obermieter

Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715.

Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Der Mieter muss sich deshalb auch nicht auf die Minderung berufen. Der Mieter hat dem Vermieter lediglich den Mietmangel anzuzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB), da er andernfalls Gefahr läuft, mit der Minderung ausgeschlossen zu werden, vgl. § 536 c Abs. 2 BGB. Die Minderungsabsicht muss der Mieter nicht mitteilen. Eine entgegenstehende Vereinbarung ist bei einem Wohnraummietverhältnis unwirksam. Bei der Mietminderung handelt es sich um eine rechtsverpflichtende Einwendung, die der Mieter dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entgegenhalten kann. Sie bewirkt kraft Gesetzes eine Änderung der Vertragspflicht des Mieters. Für die Minderung ist es deshalb auch gleichgültig, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, diesen überhaupt beseitigen kann, oder die Ursache überhaupt in seinem Einflussbereich liegt. Es ist für Ihren Anspruch auf Mietminderung daher unerheblich, wer die Gegenstände in den Hausflur gestellt hat. Es genügt insoweit, dass Sie beim ungehinderten Zugang zu Ihrer Wohnung behindert werden. Gleiches gilt für die Lärmbelästigung und die Verschmutzung durch Ihre Nachbarn. Hier ist es Aufgabe Ihres Vermieters, auf die Nachbarn einzuwirken und diese ggf. abzumahnen.

Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit durchaus Anhaltspunkte her. Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB § 536 Rn 41.

Ihre Schilderung lässt keine übermäßigen Beeinträchtigungen erkennen, sodass die Minderungsquote im unteren Bereich liegen dürfte. Ich halte die drei benannten Mängel für etwa gleichwertig und halte 5 % pro Mangel, insgesamt 15 % für vertretbar.

Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.

Die Mietminderung sollte in dem Maße verringert werden, wie die Gebrauchstauglichkeit wieder hergestellt ist. Es ist taggenau abzurechnen, also z.B. bis der Hausflur entrümpelt ist.



Rechtsbeiträge über Zivil-/ Zivilprozeßrecht
Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Annahmeverweigerung

Verschweigen von Mietmängeln bei der Wohnungsübergabe | Stand: 17.03.2015

FRAGE: 1. Ich habe zum 15.02.2015 eine Wohnung über eine Maklerin angemietet. Die Provision für die Maklerin wurde von mir bezahlt. Gleichzeitig hat die Maklerin den Mietvertrag i. A. unterschrieben...

ANTWORT: 1. Gültigkeit des Mietvertrages. Dieser ist leider gültig. Zwar gibt es die Möglichkeit ein einseitiges Rechtsgeschäft mangels vorgelegter Vollmacht zurückzuweisen. Die Zurückweisun ...weiter lesen

Reklamation beim Werkvertrag | Stand: 06.04.2011

FRAGE: Sehr geehrte Rechtsanwälte,Ich habe ein Kleinunternehmen als Gebäudereinigung und habe am montag und dienstag einen auftrag gehabt der am dienstag abend bezahlt worden ist. heute morgen beka...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandantin,Bei Ihrer Tätigkeit handelt es sich um Werkverträge i.S.v. § 631 BGB. Sofern die Kundin rügt, einige Sachen seien nicht gereinigt worden, handelt es sich u ...weiter lesen

Rohrbruch - Steht dem Mieter Erstattung zu ? | Stand: 07.03.2011

FRAGE: In meinem von mir vermieteten Haus ist ein Rohrbruch aufgetreten.Der Schaden wurde auch von der Gebäudeversicherung bezahlt.Da der Rohrbruch vom Mieter eine lange Zeit nicht bemerkt wurde,lief de...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Frage: 1.: Hat der Mieter ein Recht auf diese ErstattungEin Wasserrohrbruch stellt einen Mietmangel i.S.v. § 536 ff BGB dar, der den Mieter nicht nur zur Mietminderung berechtigt ...weiter lesen

Nicht Ordnungsgemäß ausgeführte Arbeit bezahlen ? | Stand: 24.02.2011

FRAGE: Letztes Jahr (28.04.2010) war eine Bagger firma zuständig für Garten und Pflasterungen usw. Ich habe zuvor mit Ihnen persönlich gesprochen. dass er mein Garten von Unkrauten und Baumwurzel...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Sie haben mit dem Bagger-Unternehmer einen Vertrag geschlossen. Dieser Vertrag verpflichtet Sie einen Betrag von 500 € zu zahlen. Auf der anderen Seite ist der Unternehmer verpflichtet ...weiter lesen

Vorgehen gegen den Produzenten nach zwei erfolglosen Reparaturen des Laptops | Stand: 06.02.2010

FRAGE: Ich habe einen Laptop erworben. Die Rechnung ging auf meine Firmenadresse.Nach ca. 5 Monaten hatte ich ein Problem mit dem TFT Display. Der Bildschirm flimmerte auffällig. Ich gab das Gerät zu...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandantin,Bei Ihrem Kaufvertrag handelt es sich um einen Vertrag zwischen Unternehmern (B2B), also nicht um einen sog. Verbrauchsgüterkauf, sodass § 476 BGB nicht zur Anwendun ...weiter lesen

Mietminderung bei Baumaßnahmen am gesamten Mietobjekt | Stand: 11.01.2010

FRAGE: Mietkürzungen rückwirkend geltend machen zu einer länger als 6-monatigen Umbaumaßnahme eines Miethauses:- Außenfasadendämmung, neue Fensterbänke, neuer Balkon (Sperrun...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant, Fragestellung: Mietminderung bei Baumaßnahmen am gesamten MietobjektDer Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch ...weiter lesen


E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-25
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

20.220 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 17.10.2017
Vielen Dank für die Ausführliche Kompetente Beratung. Bei weiteren Unklarheiten gerne wieder.

   | Stand: 17.10.2017
Ich werde anwaltshotline weiterempfehlen und bei Bedarf auch nutzen

   | Stand: 16.10.2017
Nach einer Kündigung wollte mein Arbeitgeber ein Paragraphen wissen, in dem etwas sehr explizites stand. Nach langer Suche im Internet etc. habe ich nun die Anwaltshotline genutzt. Super Beratung mit verständlichen Erklärungen. Innerhalb von 10 Sekunden wurde ich an einen Anwalt geleitet. Vielen Dank für die super tolle und schnelle Hilfe!! Nur zu Empfehlen, immer wieder gern!

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-25
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Zivilrecht | Familienrecht | Zivilrecht | Rentenrecht | Beanstandung | Minderung | Nachbesserung | Nachbesserungspflicht | Nacherfüllung | Nichtzahlung | Provisionsrückzahlungen | Reklamation | Reklamationsfrist | Reklamationszeit | Rügefristen | Nachfrist

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-25
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen