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Ist der nachträgliche Bau einer Feuerfluchttreppe in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft möglich?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Florian Wehner
Stand: 06.02.2010

Frage:

Betrifft: Nachträglicher Bau einer Feuerfluchttreppe in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft

Vor ca. 1 Jahr habe ich ein Appartement gekauft. Dieses soll in ca. 2-3 Jahren von meiner dann volljährigen Tochter genutzt werden. Vor ca. 30 Jahren wurde versäumt für das darüber liegende Appartement einen zweiten Rettungsweg anzulegen. Es müsste jetzt also eine Feuerwehrzufahrt hinter dem 4 geschossigen Haus gebaut werden (Kosten ca. 30.000 Euro). Die Eigentümergemeinschaft möchte als preisgünstigere Alternative eine Feuerfluchttreppe vom Balkon des Appartements im 4. OG zu meinem Appartement im 3. OG bauen, damit im Brandfalle die Bewohner vom 4. OG auf meinen Balkon im 3. OG flüchten können. Von dort aus können sie von der örtlichen Feuerwehr mit mobilen, tragbaren Leitern gerettet werden. Die Brandschutzverantwortlichen der zuständigen Behörden sind mit dieser Lösung einverstanden. Mit dieser Lösung bin ich aber nicht einverstanden, da dann mein Appartement, in dem wie gesagt später eine meiner Töchter wohnen soll, von dem Mieter oder Eigentümer der darüber liegenden Wohnung nahezu ungehindert erreicht werden kann. Dies ist insbesondere nicht akzeptabel, da das nach Süd - Westen ausgerichtete Appartement nur über die Balkontür gelüftet werden kann, was in warmen Sommernächten auch bedeuten würde, dass die Balkontür (evtl. auch nachts) offen steht.
Für mich stellt sich die Frage, ob und gegebenenfalls wie ich den von der Eigentümergemeinschaft favorisierten Bau der Feuerfluchttreppe verhindern kann. Der ursprünglich auch von der zuständigen Behörde vorgeschlagene Bau einer 2. Feuerwehrzufahrt wird von der Mehrheit der Eigentümer bisher aus Kostengründen (Mehrpreis ca. 15.000 Euro bei 28 Wohneinheiten) abgelehnt.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

dies ist eine diffizile Fragestellung, die ich wie folgt beantworten möchte:

1. Das Verhältnis von Rechten und Duldungspflichten von Wohnungseigentümern bestimmt sich nach §§ 14, 22 WEG: Danach bedürfen bauliche Veränderungen, vor allem wenn sie sich nachteilhaft auf das Sondereigentum eines der Wohnungseigentümer auswirken, eines einstimmigen Beschlusses, d.h.: Ihrer Zustimmung. Sie haben ja klar ausgeführt, inwiefern sich die Feuertreppe negativ auswirkt ( Sicherheitsaspekte usw.), zudem ließe sich sicher auch etwas über die optische Gestaltung - Stichwort Sichtbehinderung, Eingriff in die Fassadengestaltung etc. anführen. Hier setzt die Rechtsprechung durchaus enge Grenzen. So hat das OLGR Hamburg 2005,337 noch entschieden, dass selbst ein auffälliger Farbanstrich unter § 22 WEG fällt und daher einstimmigen Beschlusses bedarf. Grundsätzlich ist daher bei Ihnen die Vorschrift anzuwenden.

2. Grenzen dieser Anwendbarkeit bestehen allerdings dort, wo es nicht um bauliche Veränderungen, sondern um Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne einer erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes geht: Dann nämlich genügt ein Mehrheitsbeschluß: Sie könnten also überstimmt werden. So entschieden z.B. durch das OLG Frankfurt, Az.: 20W270/03 für die Herstellung bzw. Umbau einer nicht den technischen Vorschriften entsprechenden Aussentreppe. Dass hier eine Maßnahme zur Herstellung ordnungsgemässer Zustände erfolgen muss, ist angesichts Ihrer Schilderung zwar unbestreitbar: allerdings mit dem Unterschied ( zu oben zitierter Entscheidung) eines massiven ( und sich höchtswahrschienlich wertmindernd auswirkenden ) Eingriffs in Ihr Sondereigentum.

Fazit: Meiner Ansicht nach kann die WEG die Maßnahme nur einstimmig beschließen, den Rettungsweg hingegen kann sie nach Maßgabe der Ziff.2 meines Erachtens auch mit Mehrheit beschließen. Denn ersteres stellt einen so massiven Eingriff in Ihre Eigentümerrechte dar, dass ein bloßer Mehrheitsbeschluß dies nicht rechtfertigt. Zudem steht ja, wie ausgeführt, eine andere Lösung im Raum, die - wie Sie sagten - 30.000.- € bei 28 Eigentümern, also eine Sonderumlage von 1.071.-³ pro Eigentümer auslösen würde. Dies ist in jedem Fall zumutbar.

3. Sollte dennoch die Gemeinschaft mit Mehrheit zu Ihren Lasten abstimmen, müssen Sie erinnert eines Monats den Beschluß gerichtlich anfechten. Es handelt sich um eine Ausschlußfrist. Sollte die Gemeinschaft trotz Anfechtung mit der Erstellung der Aussentreppe beginnen, steht Ihnen die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung zur Seite.



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