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Kauf eines Hauses mit Mietern - Kann den Mietern gekündigt werden?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Mandy Riedel
Stand: 31.01.2010

Frage:

Wir haben ein Haus in Bonn gekauft, wo momentan noch 4 Parteien als Mieter wohnen. Sehen Sie Anlage I für eine Übersicht der Mietverhaltnisse. Wir wollen so schnell wie mit dem Umbau in ein Einfamilienhaus und der Renovierung anfangen. Unser Wunsch ist es spätestens im September 2010 ins Haus einzuziehen.

Wir wollen mit den Mietern reden und fragen, ob sie mit einer Geldsumme zu einem schnellen Auszug bewegen können.

Die momentane Situation ist, dass wir einen Notarvertrag unterschrieben haben, aber die Formalitäten mit der Bank noch nicht beendet sind, deswegen das Geld für das Haus noch nicht bezahlt ist, aber wird am 26.2.2010 gemacht.

Idealerweise würden alle Mieter beim alten Vermieter kündigen und dann in 3 Monaten ausziehen. Wir möchten jedem Mieter einen Vorschlag machen, dass Sie beim Kündigen Geld bekommen und beim Auszug minimum eine Miete plus Umzughilfe. Siehe Anlage II für die Details über unseren Vorschlag.

Zu diesem Szenario haben wir jetzt folgende Fragen:
1) Hat jeder eine Kündigungsfrist von 3 Monaten? Wenn nein, können wir Ende Mai 2010 doch als gemeinsam entschlossenes Auszugsdatum vereinbaren?
2) Ist der Vorschlag rechtsgültig? Siehe Anlage II
3) Ist so ein Ausziehvertrag rechtsgültig? Siehe Anlage III
4) Muss man den Mietern alternativ Wohnungen anbieten? Falls ja auf welcher Art und Weise?
5) Was kann man machen, wenn die Mieter Ende der 3 Monaten nicht ausziehen?

Die andere Möglichkeit ist eine Eigenbedarfskündigung, aber die Frage ist dann:
Welche Kündigungsfristen sind da einzuhalten, wenn man wegen Eigenbedarf kündigt und welche Schritten muss man einleiten und wann?

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Anlage I:
Übersicht der Mietverhältnisse:
Eine Übersicht über die einzelnen Mietparteien nebst Höhe der Mieten:

Erdgeschoß:

Mieter: Frau M. mit Tochter
Personen: zwei
Wohnfläche: 86,7 qm
Mieter seit: 01.10.2009
Kaltmiete/Monat: 510,00 €
NK/HK-Akonto: 220,00 €

I. Etage:

Mieter: Familie V. und Herr I. (Hartz IV Empfänger)
Personen: vier
Wohnfläche: 90,9 qm
Mieter seit: 15.11.1996
Kaltmiete/Monat: 500,50 €
NK/HK-Akonto: 324,50 €
Die Miete wird ab 01.01.2010 von der ARGE Bonn bezahlt!

II. Etage:

Mieter: Frau K. mit Sohn
Personen: zwei
Wohnfläche: 78,9 qm
Mieter seit: 01.10.2007
Kaltmiete/Monat 440,00 €
NK/HK-Akonto: 155,00 €

III. Etage:

Mieter: Herr K.
Personen: eine
Wohnfläche: 61,0 qm
Mieter seit: 15.07.2009
Kaltmiete/Monat: 350,00 €
NK/HK-Akonto: 130,00 €

ANLAGE II
Vorschläge für Eigennutzung vom ganzen Haus:

Wir wollen allen Mietern einen Vorschlag machen, wenn sie selbst bei dem alten Vermieter kündigen ? das ist bis 26.2.2010 möglich.

Der Vorschlag:
Jeder Mieter bekommt ein Angebot abhängig von:
1) wie lange er/sie schon im Haus ist und
2) wie hoch die Miete ist.

Die Höhe der Geldsumme ist basiert auf folgende Teile:
Teil 1: Der Mieter bekommt eine Summe von 150-200 Euro wenn er/sie selbst mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten vor 26 Februar 2010 bei dem alten Eigentümer kündigt. (Siehe Beispiel von Kündigungsbrief)

Teil 2: Wenn der Mieter aus seiner Wohnung auszieht, bekommt er/sie:
Vor Ende März 2010: 3 x die Miete der Wohnung
Vor Ende April 2010 : 2 x die Miete der Wohnung
Vor Ende Mai 2010 : 1 x die Miete der Wohnung

Teil 3: Umzugshilfe abhängig wie lange man schon im Haus ist. Die Mietzeiten werden aufgerundet nach dem nächsten Jahr.
E.g. 7 Monaten sind 1 Jahr oder 6 Jahre und 1 Monat sind 7 Jahre
Pro gemietetes Jahr wird die Summe von 100 Euro bezahlt.

Teil 4: Beim Auszug ohne großen Sachschaden wird die volle Mietkaution ohne Renovierungsbedarf zurückbezahlt.

Ausbezahlungszeitplan:
Teil 1 wird direkt nach Akzeptieren und Unterschreiben der Kündigung durch den alten Vermieter bezahlt
Teil 2 und 3 werden direkt nach dem Auszug bezahlt
Teil 4 wird direkt nach dem Auszug freigegeben.

ANLAGE III

Entwurf
Bonn, den xx. Februar 2010

"Vereinbarung zur Kündigung des Mietverhältnisses Straße xy in Bonn"

Zwischen Herr/Frau {{Name}}, wohnhaft in Bonn und dem Ehepaar C. und W., wohnhaft in Belgien, wird folgende Vereinbarung geschlossen:
Herr/ Frau {{Name}} wird das Mietverhältnis über die Wohnung im X. Geschoß in Bonn mit Wirkung zum 28. 2. 2010 schriftlich kündigen; die Kündigung hat der Vermieterin Frau F., geb. K., wohnhaft in Bonn, zuzugehen.
Im Gegenzug verpflichtet sich das Ehepaar W., an Herrn/Frau {{Name}} einen Betrag i.H.v. XXX Euro zu zahlen. Die Auszahlung des Betrags erfolgt in den folgenden drei Tranchen:
 1. Tranche in Höhe von XXX Euro wird fällig am 28. Februar 2008
 2. Tranche in Höhe von XXX Euro wird fällig bei Umzug
 3. Tranche in Höhe von XXX Euro wird fällig bei Auszug

Unterschriften

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Zunächst zu Ihren Fragen:

Für die Kündigungsfristen von Seiten des Mieters gibt es keine Verlängerung der Kündigungsfristen mehr. Die Kündigungsfristen betragen seit dem 01.09.2001 gemäß § 573 c Abs. 1 BGB 3 Monate, wenn die Kündigung mieterseits nach diesem Zeitpunkt erklärt wird. Wenn die Kündigung der Mieter noch bis zum dritten Werktag im Februar erfolgen würde, dann wäre die Kündigung zum 30.04.2010, sonst bis zum dritten Werktag im März zum 31.05.2010 möglich.
Wenn ich Sie richtig verstanden habe, dann streben Sie jedoch ohnehin eine Einigung mit den Mietern an; also eine Einigung über die Eigenkündigung, die dann mit einer entsprechenden finanziellen Vergütung des Umzugs bzw. der dort entstehenden Kosten erfolgen soll. In diesem Fall könnte die gesamte Abwicklung in einer Mietaufhebungsvereinbarung getroffen werden, so dass damit ggf. auch etwaige Fristprobleme gelöst werden könnten.
Ihren Schilderungen entsprechend gehe ich auch davon aus, dass zwar der Vertrag beurkundet aber mangels Auszahlung des Darlehens durch Ihre Bank der Vertrag noch nicht vollzogen ist, bzw. sich der Verkäufer das Eigentum bzw. die Anmeldung beim Grundbuchamt bis zur Bezahlung vorbehalten hat. Je nachdem wer Eigentümer des Hauses ist ? der Verkäufer oder Sie ? wären die Verträge entweder noch durch den Verkäufer oder bereits durch Sie zu schließen. Bitte klären Sie die genauen Eigentumsverhältnisse mit dem beurkundenden Notar. Mit Erwerb des Eigentums treten Sie in die Mietverhältnisse ein, so dass Sie zum Abschluss etwaiger Aufhebungsvereinbarungen berechtigt sind.

Inhaltlich gibt es gegen die von Ihnen übermittelten Vorschläge keine Bedenken. Solange die Mieter einverstanden sind und entweder das Mietverhältnis kündigen oder aber mit Ihnen gegen Zahlung der Vergütung einen Aufhebungsvertrag hinsichtlich des Mietverhältnisses schließen, besteht kein Problem. Ich könnte Ihnen auch eine entsprechende Mustervereinbarung erstellen, welche Sie dann von jedem der Mieter unterzeichnen lassen.
Eine Verpflichtung zum Angebot einer Ersatzwohnung besteht nicht. Sie müssten erreichen, dass die Mieter mit einer Beendigung ihrer Verträge einverstanden sind.
Wenn die Mietverhältnisse aufgrund der vertraglichen Aufhebungsvereinbarungen tatsächlich beendet sind oder seitens der Mieter die Kündigung der Wohnungen erklärt sind, dann sind diese auch zur Herausgabe der Wohnungen an Sie verpflichtet. Sollten die Mieter dennoch nicht ausziehen, können Sie den Auszug aus den Mieträumlichkeiten schlimmstenfalls mittels einer Räumungsklage durchsetzen. Diese wird allerdings einen zeitlichen Vorlauf von wenigstens 9 Monaten benötigen, bis dort ein Urteil gesprochen ist. Wenn die Kündigung durch die Mieter erfolgt oder aber rechtswirksame Aufhebungsverträge geschlossen sind, dann besteht keinerlei Recht zur Nutzung der Wohnung mehr, so dass der Auszug gerichtlich durchsetzbar wäre.
Wenn die Mieter einer solchen Lösung nicht zustimmen sollten, kommt natürlich auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in Betracht. Dies ist dann möglich, wenn Sie als Eigentümer die Wohnung für sich selbst oder einen Familienangehörigen benötigen. Eine Eigenbedarfskündigung ist dann nicht möglich, wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist, z. B. weil die Wohnung teurer vermietet oder leer verkauft werden soll. Ist das später nachvollziehbar, kann sich ein Schadensersatzanspruch des Mieters ergeben.
Eine Eigenbedarfskündigung ist jedoch dann möglich, wenn Sie als Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben. Ausreichend ist nicht allein die Absicht die Wohnung für sich selbst nutzen zu wollen, es müssen nach der Rechtsprechung vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Eigennutzung vorliegen. Als Familie zählen Eltern, Kinder, Enkel und Geschwister. Weitere Verwandschaftsgrade bleiben unberücksichtigt, es sei denn es bestünde nachweislich ein besonderer Kontakt zu Ihnen als Vermieter.
Voraussetzung ist weiter, dass im Kündigungsschreiben genau dargelegt ist, warum er oder ein Angehöriger die Wohnung gerade jetzt benötigt und um wen es sich dabei handelt. Sie müßten also den Sachverhalt sehr detailliert schildern, damit die betroffenen Mieter Ihre Angaben prüfen können. Fehlen Angaben, kann die Kündigung unwirksam sein oder es bei Nachschieben von Gründen werden.
Dadurch soll den Mietern die Chance gegeben werden, die angegebenen Gründe auf ihre Richtigkeit und Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen. Fehlen die hierfür notwendigen Angaben, ist die Kündigung unwirksam und kann auch nicht durch das Nachschieben von Gründen wirksam werden.
Damit die Gründe vernünftig und nachvollziehbar sind, ist es nicht erforderlich, dass Sie sich in akuter Wohnungsnot befinden, um Eigenbedarf geltend zu machen.
Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf unterscheidet sich nicht von den ansonsten geltenden gesetzlichen Fristen: bis fünf Jahre Mietdauer drei Monate, bis acht Jahre Mietdauer sechs Monate, nach acht Jahren Mietdauer neun Monate.
In Ihrem Fall sehe ich das Problem, dass Sie nicht Eigenbedarf hinsichtlich aller 4 Wohnung anmelden können. Jedenfalls Sie selbst werden wohl lediglich eine Wohnung beziehen können, allenfalls 2 Wohnungen zusammenlegen, je nach Größe der Wohnung und Ihrer Familie. Wenn in das Haus nicht noch sämtliche Geschwister, Eltern u.ä. nahe Verwandte mit einziehen sollen, dann dürfte eine Eigenbedarfskündigung sehr schwierig werden.

Die von Ihnen vorgeschlagene Lösung mit einem für die Mieter vorbereiteten Vertrag über die Beendigung des Mietverhältnisses unter gleichzeitiger Vereinbarung einer Abstandszahlung ist vernünftig und dürfte im Normalfall Aussicht auf Erfolg bei der Umsetzung versprechen.
Wie gesagt, ich biete Ihnen an, entsprechende Verträge zu entwerfen. Sie sollten allerdings zeitnah mit den beteiligten Mietern über die Entmietung des Hauses unter Zahlung einer individuellen Abstandssumme sprechen, um abklären zu können, ob eine solche Lösung in Betracht kommt oder aber der Versuch der Eigenkündigung jedenfalls bei einem Teil der Mieter gewagt werden sollte.



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