Ist der Eigentümer verpflichtet, auf gemeinschaftlich genutzter Fläche den Rasen zu mähen?
Inwieweit bin ich als Eigentümer verpflichtet, auf gemeinschaftlich genutzter Fläche den Rasen zu mähen, Unkraut zu beseitigen und Moos zwischen den Pflastersteinen zu entfernen? Ist es nicht persönliche Ansicht, welche Graslänge ich angemessen finde und ob mich Unkraut stört?
Wir sind eine von nur zwei Wohnungseigentümern. Jede Partei bewohnt eine Eigentumswohnung im 2-Fam-Haus.Es gibt keine Eigentümergemeinschaft und keinen Verwalter. An einem Gartenstück hat die andere Partei Sondernutzungsrechte. An einem weiterem kleinen Stück besteht gemeinschaftliches Nutzungsrecht laut Teilungserklärung. Die andere Partei schreibt uns nun schriftlich vor, was wir wann zu hätten.
Sehr geehrte Mandantin,
zunächst bilden Sie und der andere Wohnungseigentümer tatsächlich eine Eigentümergemeinschaft. Rechtlich entsteht eine solche Gemeinschaft mit der Einräumung von Sondereigentum. Dieses Sondereigentum wird in der Teilungserklärung zugeordnet, hier also in jedem Fall die jeweiligen Wohnungen. Ein Verwalter ist für eine so kleine Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel nicht nötig.
Der Garten einer Wohnungseigentumsanlage ist als Teil des unbebauten Grundstücks zwingend sogenanntes Gemeinschaftseigentum, das ergibt sich aus § 1 Absatz 5 Wohnungseigentumsgesetz. Dort heißt es:
Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
Soweit nun die in Ihrem Fall der Miteigentümer an einem Teil des Gartens ein Sondernutzungsrecht hat, ist das zulässig, da nur die Nutzung, nicht das Eigentum geregelt ist. Durch das Sondernutzungsrecht hat der Miteigentümer das Recht, diesen Grundstücksteil gärtnerisch zu nutzen. Gärtnerisch bedeutet Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern etc. und Pflege derselben. Dort, wo es aber zu einer sogenannten baulichen Veränderung kommt, ist die Nutzung nicht mehr erlaubt, wenn nicht bei Einräumung des Sondernutzungsrechts etwas anderes vereinbart wurde. Beispiele für bauliche Veränderungen aus der Rechtsprechung sind etwa ein Geräteschuppen, ein Gartenhaus, eine Vergrößerung der Terrasse.
Wo das Sondernutzungsrecht besteht, kann der Miteigentümer als nach Herzenslust den Rasen kürzen und Unkraut jäten.
Beim Gemeinschaftseigentum ist das nun etwas anders. Die Gartenpflege zählt als Fall der Instandhaltung und Instandsetzung zu den Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, welche in § 21 WEG geregelt sind. Dort heißt es:
§ 21
Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
die Aufstellung einer Hausordnung;
die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);
die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.
(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.
(8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.
Grundsätzlich kann die Versammlung der Wohnungseigentümer nicht durch Mehrheitsbeschluss einzelne Miteigentümer zur tätigen Mithilfe (nichts anderes wird hier von Ihnen verlangt) zwingen. Gesetzlich verpflichtet sind Sie lediglich, die Kosten entsprechend Ihres Eigentumsanteil für die Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung (hier etwa einen Gärtner zu beschäftigen) zu übernehmen. Das ist in § 16 Abs. 2 WEG festgelegt. Dort heißt es:
Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.
Was möglich wäre, ist, daß hier beide Parteien einen sogenannten Plan erstellen, nach welchem die Gartenpflege z. B. abwechselnd durchzuführen ist. Hierin könnte auch konkret festgelegt werden, was Bestandteil der Pflege ist. Wichtig ist, minimale Anforderung wäre ein Mehrheitsbeschluß. In Ihrem Fall wäre ein solcher Mehrheitsbeschluss identisch mit Einstimmigkeit. Auf keinen Fall hat die andere Partei das Recht, von Ihnen zu verlangen, den Garten in einer bestimmten Weise an einem bestimmten Tat etc. zu pflegen.
Grundsätzlich steht es der anderen Seite frei, das Gericht um Entscheidung zu bitten und zu hoffen, daß man dort die Ansichten über die Gartenpflege teilt. Voraussetzung ist immer, daß sich auch die andere Seite an der Gartenpflege beteiligt. Sie müssen das Gemeinschaftseigentum nicht alleine pflegen.
Da es bei nur zwei Parteien und offensichtlich unterschiedlichen Auffassungen über die Art der Gartenpflege immer wieder zu Streit kommen könnte, wäre die einfachste und auch rechtlich problemloseste Möglichkeit, einen Gärtner zu beauftragen und die Kosten nach Miteigentumsanteilen aufzuteilen. Vermutlich könnte auch die Bestellung eines Verwalters nicht schaden. Wenn Sie mit solchen Forderungen auf die Schreiben der Gegenseite reagieren, löst sich die Gartenpflegefrage vielleicht auch von allein, da ein Verwalter immer Geld kostet.
