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Schließt die Annahme eines Kaufangebotes die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Falschberatung aus?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Bernd Beder
Stand: 26.01.2010

Frage:

In Form einer stillen Beteiligung an einem Immobilien-Investment-Unternehmen wurde mir Ende 2007 mit 8% Zinsen eine gute Anlage für mein Kapital angeboten. Im Beteiligungsvertrag wurde neben der regelmäßigen, festen Verzinsung fixiert, dass ich nach 6 bzw. mit Option auf Verlängerung, nach 12 Jahren das angelegte Kapital im vollen Umfang zurück erhalte. Die Zinszahlungen erfolgen 2x jährlich. Am Verlust oder Gewinn des Unternehmens bin ich nicht beteiligt. Die Zinszahlungen erfolgten insgesamt 2x (1x Ende 2007 und 1x Mitte 2008) vertragsgemäß.
 
Zur Sicherung meiner Ansprüche wurde zu meinem alleinigen Gunsten eine Grundschuld auf eine Immobilie, die sich im Besitz des Unternehmens befindet, eingetragen. Die Höhe der Grundschuld entsprach dem angelegten Kapital.
 
Im Rahmen der Ereignisse am Finanzmarkt Ende 2008 und Anfang 2009 geriet dieses Unternehmen ins Visier der BaFin. Die BaFin stellte fest, dass dieses Unternehmen solche Verträge nicht vereinbaren darf und sollte sämtliche Geschäfte rückabwickeln und alle Anleger ausbezahlen. Diese führte zur Insolvenz des Unternehmens.
Die Insolvenzabwicklung erfolgt gegenwärtig durch einen Insolvenzverwalter. Gegen die verantwortliche Geschäftsführerin läuft ein Ermittlungsverfahren. Die Geschäftsführerin hat privates Vermögen und eine betriebliche Vermögensschaden- Haftpflichtversicherung.
 
Nachdem eine Grundschuld (1. Rang, weitere gibt es nicht) auf der Immobilie zu meinem Gunsten eingetragen ist, hatte ich bislang keine Bedenken mein Geld wieder zurück zu erhalten. Es hat sich jedoch inzwischen gezeigt, dass der Wert der Immobilie höchstens bei der Hälfte der darauf eingetragenen Grundschuld liegt. Für diesen Wert hat mir der Insolvenzverwalter das Objekt anboten ? mit 5-prozentigem Verwaltungsaufschlag.
 
Meine Frage:
1.) Wenn ich jetzt dieses Kauf- bzw. Übernahmeangebot annehme, verliere ich dann jegliche Möglichkeit die Geschäftsführerin und den Berater auf zivilrechtlicher Basis auf Schadenersatz zu verklagen, bzw. deren Haftpflichtversicherung zu bemühen?
Akzeptiere ich durch die Übernahme bzw. durch den Kauf der Wohnung den Differenzverlust zwischen Immobilienwert und meiner eingetragenen Grundschuld bzw. dem Wert des angelegten Kapitals zzgl. Zinsen?
2.) Daneben stellt sich die Frage, ob der Notar, der den Grundschuldvertrag formuliert hat, denn gewissenhaft gearbeitet hat? Dieser hat sich nämlich nicht davon überzeugt, ob die Immobilie zur Wertsicherung denn tatsächlich ausreichend geeignet ist? Kann ich diesen bzw. dessen Versicherung belangen?
3.) Wie verhält die Situation und mein mein Schadenersatzanspruch, wenn ich das Angebot des Insolvenzverwalters ausschlage?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

1. Die Annahme des Kaufangebotes des Insolvenzverwalters schließt die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Falschberatung grundsätzlich nicht aus. Vereinbaren Sie allerdings im Kaufvertrag, dass mit der Übernahme des Objektes auch die übrigen Ansprüche gegen das inzwischen insolvente Unternehmen abgegolten sind, haben Sie damit auf weitergehende Schadenersatzansprüche verzichtet.

Welches Angebot der Insolvenzverwalter Ihnen insoweit im Detail machen wird, hängt davon ab, welche Vereinbarungen Sie mit dem Investmentunternehmen getroffen haben. Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung gehe ich davon aus, dass es sich bei dem Investmentunternehmen um eine Kapitalgesellschaft (GmbH/AG) gehandelt hat. Insoweit ist mangels anderer Informationen davon auszugehen, dass die Geschäftsführerin im Namen des Unternehmens und nicht im eigenen Namen gehandelt hat, so dass sich Ihr Anspruch auf die Inanspruchnahme der betrieblichen Vermögenschadenhaftpflichtversicherung beschränken dürfte.

Unter der Voraussetzung, dass der Versicherungsvertrag die Schadenfolgen einer Falschberatung mit umfasst, hängt der Schadenersatzanspruch davon ab, dass der Geschäftsführerin tatsächlich eine Beratungsfehler unterlaufen ist.

Die Verfügung des Bafin, die unzulässigen Geschäfte rückabzuwickeln sind nach meiner Einschätzung für den entstandenen Schaden nur dann ursächlich, wenn die Geschäftsführerin wusste oder zumindest fahrlässig nicht wusste, dass die von Ihr betriebenen Geschäfte den Regelungen des Kreditwesengesetzes oder des Kapitalanlagengesetzes widersprach. Im Streitfall müssen Sie dieses Verschulden beweisen.

Bei der Frage, ob der nicht ausreichende Immobilienwert für den Ihnen entstandenen Schaden ursächlich war, kann auf die Auswirkungen der Finanzkrise nach meiner Einschätzung nicht abgestellt werden, da der Eintritt der Krise auch für die Geschäftsführerin des insolventen Unternehmens wahrscheinlich nicht voraussehbar war.

Anders stellt sich die Rechtslage jedoch dar, wenn von vorneherein feststand, dass der Immobilienwert nicht ausreichen würde um Ihren Rückzahlungsanspruch zu decken. Wusste die Geschäftsführerin dies oder hätte sie es wissen müssen und hat Sie darüber nicht informiert, hat sie sich schadenersatzpflichtig gemacht. Im Streitfall müssen Sie - gegebenenfalls durch Sachverständigengutachten - beweisen, dass die Immobilie den Grundschuldwert nicht erreicht hat und die Geschäftsführerin dies zumindest hätte wissen müssen.

2. Der Notar ist verpflichtet, den Grundbuchinhalt festzustellen; er ist meiner Meinung nach nicht verpflichtet, den Wert des Grundstücks festzustellen, da zu seinen Aufgaben die juristische, nicht aber die wirtschaftliche Beratung gehört.

3. Schlagen Sie das Angebot des Insolvenzverwalters aus, wird das Grundstück mit hoher Wahrscheinlichkeit im Rahmen des Insolvenzverfahrens zwangsversteigert. Sie müssen dann damit rechnen, dass Sie auf Ihre Grundschuld einen Betrag erhalten, der geringer ist, als das bestehende Angebot. Soweit Ihnen ein Schadenersatzanspruch gegen die Geschäftsführerin zusteht, werden Sie diese Differenz dort voraussichtlich nicht geltend machen können, da Ihnen der Einwand des Mitverschuldens entgegen gehalten werden kann; hätten Sie das Angebot des Insolvenzverwalters angenommen, wäre insoweit kein Schaden entstanden.



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