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Arbeit und Beruf
Frage an den Anwalt
23.01.2010

Außerordentliche Kündigung durch den Mieter wegen unbewohnbarem Zustand der Wohnung

Als ich mir meine Wohnung Ende Sep. 2009 angeschaut habe, war noch nicht alles fertig (Erstbezug, Altbau). Aber ich wollte ja auch erst im Jan. 2010 einziehen. Der Vermieter versprach mir, dass bis dahin alles fertig ist. Also kündigte ich meine Wohnung. Zwischenzeitlich fragte ich mehrmals mündlich nach, ob es auch wirklich fertig wird. Anfang Dez. 2009 haben wir dann mündlich vereinbart, dass ich zum 18.12.2009 schon einziehen kann, dafür sollte ich die Endreinigung selber machen. Das war mir recht. Als ich am 17.12.2009 in die Wohnung kam, um sie zu säubern, war ich entsetzt. Baustelle wie vor drei Monaten. Die total undichten alten Fenster, keine Dusche, defekte Heizung, kein Waschmaschienenanschluß, keine Wohnungstür, keine Klingel, kein Briefkasten, kein TV- Anschluß, Gestank im Hausflur. Der Vermieter lies sich nicht mehr sehen. Seine Tochter wohnt in der unteren Wohnung und durfte sich meine Klagen anhören. So habe ich ihr mehrmals gesagt, dass ich einen Mietvertrag brauche, damit ich meine Miete überweisen kann. Am 19.01.2010 schickte ich dem Vermieter ein Schreiben, mit der Bitte um den Mietvertrag und gleichzeitig eine Mängelliste. Darauf bekam ich heute am 23.01.2010 meine sofortige mündliche Kündigung.
Was soll ich jetzt machen, raus will ich hier sowieso, wenn ich eine Wohnung habe.
Was darf der Vermieter machen?

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Antwort Rechtsanwältin Mandy Riedel
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Sehr geehrte Mandant,

Ihre Frage möchte ich wie folgt beantworten:

Die von Ihnen geschilderten Zustände erscheinen mir nach Ihren Schilderungen offen gestanden katastrophal; eine Wohnung in diesem Zustand ist quasi nicht benutzbar. Die Kündigung von Seiten des Vermieters ist so ohnehin nicht wirksam, da diese nur mündlich erfolgte. § 568 Abs. 1 BGB erfordert die Schriftform der Kündigung.

Allerdings steht Ihnen bei diesen Umständen ein Kündigungsrecht zu; Sie können vorliegend außerordentlich und fristlos kündigen, da Ihnen der Vermieter den Gebrauch der Wohnung hier nicht oder jedenfalls teilweise nicht gewährt, § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Ihren Schilderungen nach zu urteilen -keine Dusche, defekte Heizung, keine Waschmaschinenanschluß, keine Wohnungstür, keine Klingel, kein Briefkasten, kein TV-Anschluss- könnte hier die Miete ohnehin gemindert werden, mangels Wohnungstür wohl um 100%.

Ich empfehle Ihnen daher die außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietvertrages gegenüber dem Vermieter. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen, § 568 Abs. 1 BGB. Entweder die Kündigung wird dem Vermieter schriftlich übergeben und Sie lassen sich den Erhalt auf einer Kopie des Schreibens quittieren oder Sie versenden die Kündigung mittels Einschreiben. In letzterem Fall empfiehlt es sich, eine Kopie der Kündigung einzubehalten und dort den Vermerk des Versandtages anzubringen. Ggf. könnte beim Einlegen des Kündigungsschreibens in den Briefumschlag noch ein Zeuge zugegen sein, der dann den Briefinhalt bestätigen könnte.

Hinzu kommt im vorliegenden Fall wohl auch ein Anspruch Ihrerseits auf Schadensersatz, da Sie im Vertrauen auf die Erfüllung des Vertrages Ihren alten Vertrag gekündigt haben und bedingt dadurch u.U. weitere Kosten haben, die Sie bei Erfüllung des Vertrages nicht hätten, u.U. Kosten für Einlagerung von Möbeln, Kosten für ein Hotel o.ä.

In keinem Fall müssen Sie sich vom Vermieter eine derartige Vorgehensweise gefallen lassen. Wenn der Vermieter auch ein Ende des Mietverhältnisses möchte ist dies u.U. ein Anlass für eine Vereinbarung zur Regelung sämtlicher offener Fragen. Allerdings würde ich hier dann auch die Frage des Schadensersatzes mit regeln. Wenn dies nicht geschieht, bzw. der Vermieter nicht einverstanden ist, dann sollten Sie mit dem oben beschriebenen Weg verfahren und die außerordentliche und fristlose Kündigung erklären und sich in diesem Zusammenhang die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen vorbehalten.

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