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Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Mandy Riedel
Stand: 19.01.2010

Frage:

Ich habe eine vermiete Wohnung, der Mietvertrag wurde am 28.10.1998 geschlossen.

Die Mieterin hat zum 28.02.2010 gekündigt. Sie wollte das die Wohnung bereits ab dem 15.01.2010 wieder vermietet wird, leider hat sich zu dem Zeitpunkt kein Nachmieter gefunden, was diese sehr verärgert hat. Sie ist nun bereits aus der Wohnung ausgezogen und hat mir einen Schlüssel übergeben, damit die Wohnung besichtigt werden kann.

Da sie die Wohnung nicht renovieren will, habe ich diese Woche mit dem Renovieren angefangen. Jetzt schreibt sie mir, dass sie die Miete für Februar nicht mehr bezahlt, da ich die Wohnung bereits nutze.

Sie möchte jetzt, dass ich ihr entweder den Schlüssel zurückgebe und die Renovierung erst am 1.03. weiter führe oder ihr zustimmte das sie die Februarmiete nicht bezahlen muss.

Meine Frage ist nun: ist es korrekt, dass sie die Wohnung überhaupt nicht sanieren muss und dass ich, obwohl sie mir die Schlüssel selbst gegeben hat, nicht weiter machen kann/darf? Immerhin haben die Handwerker bereits begonnen.

Im Mietvertrag steht unter Schönheitsreparaturen:

Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so kann der Vermieter die fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehenden Fristenplan erforderlichen Instandsetzungen und Schönheitsreparaturen verlangen. Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten:

Für Küchen, Bäder alle 3 Jahre
Für Wohnung- und Schlafräume alle 3 Jahre

Es gibt dann noch eine Zusatzvereinbarung in der steht:

Bei Auszug sind alle Räume fachmännisch zu weisseln, die Bodenbeläge zu reinigen und das Mietobjekt gesäubert zu übergeben.

Sie will nichts machen und die Wohnung besenrein übergeben. Ich muss jetzt wissen wie die Rechtslage ist, damit ich entscheiden kann wie ich weiter vorgehe.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

In dieser Angelegenheit sind zwei Kernprobleme verhaftet, einmal die Frage der Dauer der Verpflichtung zur Mietzahlung und weiterhin die Frage der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Hinsichtlich der Verpflichtung zur Mietzahlung bis einschließlich 28.02.2010 kann ich keinerlei Gründe erkennen, die Ihre Mieterin von der Mietzahlungsverpflichtung befreien. Das Mietverhältnis endet mit dem 28.02.; die Tatsache, dass Ihre Mieterin verfrüht ausgezogen ist, führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Maßgeblich ist allein, wann das Mietverhältnis endet. Bis zum Ende des Mietverhältnisses ist sie auch zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Anders könnte es nur in den Fällen sein, in denen geeignete und liquide Nachmieter vorhanden waren und Sie sozusagen in der Absicht, Ihre bisherige Mieterin zu belasten, die Begründung von Mietverhältnissen abgelehnt haben. Dafür ist hier aber kein Raum, so dass die Mietzahlungsverpflichtung bleibt.

Anders ist es hingegen mit der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen. Insoweit gibt es zwischenzeitlich eine neuere aber gefestigte Rechtsprechung. Hintergrund ist der in den Mietverträgen der Vergangenheit standardmäßig enthaltende Fristenplan für die Schönheitsreparaturen. Mit einer Vielzahl von Urteilen des Bundesgerichtshofs wurde diese Klausel ? so wie von Ihnen beschrieben ? zwischenzeitlich für unwirksam erklärt. Wenn dies der Fall ist, dann tritt wieder die gesetzliche Regelung ein, wonach der Vermieter mit den Schönheitsreparaturen belastet ist.

Bei der von Ihnen beschriebenen Klausel mit den Fristen von 3, 5 und 7 Jahren, aufgegliedert nach den einzelnen Raumarten handelt es sich um den von der Rechtsprechung kritisierten Fristenplan.

Diese starren Klauseln, welche sich in Millionen Verträgen finden sind unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat beginnend mit dem Urteil vom 23.06.2006 derartige Klauseln als unwirksam beurteilt, Az.: VIII ZR 361/03. Nach Auffassung des Gerichts benachteiligt eine solche Klausel den Mieter unangemessen. Mit der Unwirksamkeit der Klausel entfällt demnach die Renovierungspflicht vollständig.
Hintergrund ist, dass nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Fristen nicht zwingend eine Renovierung notwendig ist; vielmehr ergibt sich das nach dem jeweiligen Abnutzungsgrad der Wohnung. Dem trägt eine solche Klausel jedoch nicht hinreichend Rechnung.

Für Mieter, die die Renovierung durchgeführt haben, besteht sogar ein Anspruch auf Erstattung der Aufwendungen nach Bereicherungsrecht. Dieser Anspruch würde mit einer Frist von 6 Monaten nach dem Ende des Mietverhältnisses verjähren, § 548 BGB.

Grundsätzlich kann die Mieterin die Wohnung bis zum Ablauf des Mietvertrages am 28.02.2010 nutzen. Allerdings wird Ihre Mieterin wohl zwischenzeitlich eine andere Bleibe gefunden haben, so dass dies hier nur ein Druckmittel darstellt.

Man sollte Ihrer Mieterin hier vorschlagen, dass die Schönheitsreparaturen durch die von Ihnen beauftragten Handwerker ausgeführt und weiterhin die Vermietung forciert wird. Für den Fall, dass eine frühere Vermietung, z.B. Februar möglich wird, wäre Ihre Mieterin von etwaigen Mietzahlungen befreit. Mit der Weiternutzung der Wohnung beraubt sich Ihre Mieterin letztlich nur der Möglichkeit einer früheren Beendigung des Mietverhältnisses. Diesen Vorschlag könnte man Ihrer Mieterin noch schriftlich zur Verfügung stellen.



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