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Wie gestaltet sich der Ausstieg aus einer Grundstücksgemeinschaft?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Mandy Riedel
Stand: 18.01.2010

Frage:

Betreff: Miteigentum an Immobilie ? Ausstieg aus Grundstücksgemeinschaft

Welche Möglichkeiten bestehen zum Ausstieg aus einer Grundstücksgemeinschaft und welche Kriterien sind dabei zu beachten?

Ausführliche Darstellung des Sachverhalts:

Eine Gewerbeimmobilie: 3-geschossiges Gebäude (EG 800m², 1.OG 230m², 2.OG 220m² ) auf einem Grundstück von 1820m². Hat durch Vererbung inzwischen 5 Miteigentümer in Form einer Grundstücksgemeinschaft. Die Immobilie ist gegenwärtig vollständig vermietet, allerdings nur mit jährlich zu verlängerndem Mietvertrag. Der Mieter will keine langfristige Bindung eingehen. Die Mieteinnahmen tragen derzeit die anfallenden Kosten und werfen einen gewissen Überschuss ab. Das Alter der Miteigentümer liegt zwischen 62 und 72 Jahren und es ist abzusehen, dass durch weitere Vererbung auf Kinder die Zahl der Miteigentümer steigt und die Miteigentumsanteile geringer werden. Damit kann auch die Entscheidungsfähigkeit zum Objekt und die Verwaltung künftig deutlich erschwert werden. Eine weitere Splittung des Eigentums halte ich für ungünstig, im Gegenteil, es sollte konzentriert werden. Deshalb die Fragen zu den Möglichkeiten des Ausstiegs aus dem Miteigentum und die dabei zu beachtenden Kriterien und Konsequenzen.

Vorstellbare Varianten
- Übertragung des eigenen Anteils an alle anderen Miteigentümer oder an einen anderen Miteigentümer, sofern Interesse besteht (mit Wertausgleich Wertermittlung) wie kostenaufwändig?
- Verkauf des eigenen Anteils an außenstehenden Interessenten, wenn vorhanden - in wieweit ist das überhaupt möglich ohne Auflösung der GG? Müssten dabei alle Miteigentümer zustimmen?
- Auflösung der GG und Verkauf der Immobilie (Käufer vorausgesetzt) ? was ist möglich wenn dazu keine Einigkeit erzielt werden kann?
- Gibt es noch andere Möglichkeiten?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Die Möglichkeiten bestimmen sich nach der Form des Miteigentums. Wenn die Grundstücksgemeinschaft in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts strukturiert ist, wäre zunächst die Frage zu stellen nach dem möglichen Vertragsinhalt des Gesellschaftsvertrages. Sind hier Regelungen zur Anteilsübertragung enthalten? Gibt es möglicherweise eine Regelung zur Vererbung von Anteilen?
Anders ist es wenn hier lediglich Bruchteilseigentum besteht.

Generell gilt bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Folgende:
Ein Gesellschaftsanteil an einer GbR kann an einen Dritten oder einen Mitgesellschafter oder auch mehrere Mitgesellschafter übertragen werden, wenn dies im Gesellschaftsvertrag entweder vorgesehen ist oder alle Gesellschafter zustimmen. Im Falle der Abtretung des Anteils tritt der Erwerber in die Rechtsstellung des Ausscheidenden ein. Die Identität der Gesellschaft als solche ändert sich dabei nicht. Um zu klären, ob die Grundstücksgemeinschaft, also die Gesellschaft als solche hier Eigentümer ist, muss das Grundbuch geprüft werden. Dort ist im Falle der GbR entweder die Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder die einzelnen Personen als Gesellschafter bürgerlichen Rechts eingetragen. Wenn dies der Fall ist, stellt sich dies für Sie relativ einfach und vor allem sehr kostengünstig dar. Zwischenzeitlich ist die ?Rechtsfähigkeit? der Gesellschaft bürgerlichen Rechts insoweit anerkannt. Ein Wechsel im Gesellschafterkreis bzw. eine Verschiebung der Anteile unter den Gesellschaftern ist für das Grundbuch mehr oder minder nicht relevant. Wenn als Eigentümer die Grundstücksgesellschaft eingetragen ist, dann ist lediglich ein privatschriftlicher Vertrag zwischen dem Anteilseigner, der die Gesellschaft verlassen will und dem Erwerber bzw. den Erwerbern zu fassen. Die Beteiligung eines Notars für dieses Geschäft und des Grundbuchs sind nicht notwendig.
Sofern es hier nicht zu einer Verschiebung der Anteile in einer Weise kommt, das man von Anteilsvereinigung in einer Hand spricht, also mindestens 95 % der Anteile in der Hand eines Beteiligten, dann ist dieser Vorgang auch grunderwerbssteuerlich ohne Belang.
Unabhängig davon ist hier jedoch zunächst zu prüfen, welche vertraglichen Regelungen insoweit bestehen und sollten solche nicht bestehen, dann ist die Möglichkeit der Übertragung der Anteile immer von der Zustimmung der anderen Gesellschafter abhängig, Arg. § 719 BGB.
Es ist natürlich möglich, etwa bestehende vertragliche Regelungen abzuändern oder überhaupt erst einen schriftlichen Gesellschaftsvertrag zu fassen. Hierzu wird aber die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich. In einem solchen Gesellschaftsvertrag könnte beispielsweise die von Ihnen angesprochene Erbenproblematik gelöst werden. Häufig findet man in solchen Verträgen die Regelung, dass im Falle einer Erbengemeinschaft etwa nur einer der Beteiligten handlungsfähig sein soll oder etwa, dass der Anteil nur auf bestimmte Personen vererbt werden darf oder aber dass der Eintritt von Erben eines Gesellschafters der Zustimmung der anderen Gesellschafter bedarf. Dies muss jedoch vertraglich geregelt werden.

Der Fall des Bruchteilseigentums, §§ 741 ff BGB:
In diesem Fall sind im Grundbuch sämtliche Beteiligten eingetragen mit den auf sie entfallenden Quoten. Eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft ist keine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, es handelt sich schlicht um eine Interessengemeinschaft ohne einen gemeinsamen Zweck. Es sind schlicht mehrere Personen an einem Gegenstand ?hier das Grundstück- gemeinsam berechtigt. Jedem der Bruchteilseigentümer steht ein gewisser Anteil zu, über den er frei verfügen kann, § 747 BGB. Soll das Grundstück insgesamt verkauft werden, können nur alle Beteiligten gemeinsam handeln. Das bedeutet, Sie können Ihren Anteil an dem Grundstück beispielsweise an eine dritte Person veräußern.

Es besteht darüber hinaus für Sie als Bruchteilseigentümer das Recht die Aufhebung dieser Gemeinschaft zu verlangen, § 749 BGB, es sei denn die Aufhebung wäre durch eine Vereinbarung unter den Beteiligten ausgeschlossen. Die Aufhebung einer solchen Gemeinschaft erfolgt durch Teilung in Natur und für den Fall, dass dies nicht möglich ist wie in Ihrem Fall, durch Verkauf des Gegenstandes, § 751 BGB.

Soweit es um Zustimmungspflichten der anderen Beteiligten geht, wäre die Bruchteilsgemeinschaft aktuell für Sie mit ?Ausstiegsabsicht? wohl leichter zu regeln. Langfristig kann eine solche Gemeinschaft allerdings mit einem Gesellschaftsvertrag, der gerade die von Ihnen angesprochenen Details der Erbfolge und der Anteilsübertragung regelt besser regeln. Hier könnten neben der Vererblichkeit bzw. dem Eintrittsrecht von Erben etwa auch Regelungen zur Wertfestsetzung gefunden werden. Außerdem ist bei Übertragung einzelner Anteile der Vorgang ? mit Ausnahme der Anteilsvereinigung ? nicht grunderwerbsteuerpflichtig.

Für den Fall, dass es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft handeln sollte, ist der Wechsel zur Gesellschaft ein teurer Vorgang. Hier wäre zunächst eine Eigentumsübertragung auf die Gesellschaft durchzuführen. An der Gesellschaft wären die Bruchteilsbeteiligten mit den bisherigen Quoten beteiligt. Langfristig fielen dann jedoch mehr oder minder kaum Kosten an. Der Kostenaufwand bestimmt sich allerdings nach dem Wert des Grundstücks. In einem kürzlich von mir ähnlich vorgenommenen Fall der Übertragung einer Immobilie (Wert 800.000 EUR) auf eine GbR fielen Notarkosten von rd. 4.500 Euro, Grundbuchkosten von rd. 1.800 Euro an. Welche Kosten bei Ihnen konkret anfallen würden kann erst nach Feststellung des Grundstückswertes ermittelt werden.

Jedenfalls zur Vermeidung der Aufsplittung der Anteile unter weitere Erben wäre die Gesellschaftslösung mit durchdachter Gestaltung des Gesellschaftsvertrages die sinnvollste.

In einer Bruchteilsgemeinschaft können Sie die Aufsplitterung der Anteile nicht verhindern, außer Sie verlangen die Aufhebung der Gemeinschaft. Dies führt aber konkret zu einem Verkauf des Anwesens, was aktuell wohl nicht geboten sein dürfte.
Auch wenn hier u. U. hohe Notarkosten zu erwarten sind ?sofern es jetzt eine Bruchteilsgemeinschaft ist -, wäre die Gesellschaftslösung vorzugswürdig. Dort könnten vertraglich sämtliche Details geregelt werden. Natürlich setzt diese Regelung eine Einigung der aktuellen fünf Gesellschafter voraus.



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