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Sind Tapeten beim Auszug vom Mieter zu entfernen?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 15.01.2010

Frage:

Grundlage meiner Anfrage ist ein Wohnungs-Einheitsmietvertrag, wonach unter § 17 "Rückgabe bei Beendigung der Mietzeit" vereinbart wurde, daß die Mieträume vertragsgemäß im sauberen Zustand zurückzugeben sind.

Soweit gut, gleichzeitig wurde aber innerhalb eines Übernahme-Protokolls auch - auf ausdrücklichen Wunsch der Mieterin damals - festgehalten, daß sämtliche Räume durch den Vermieter t a p e t e n f r e i übergeben wurden.

Es stellt sich nun meine Frage: Sind die Tapeten, die in der Zwischenzeit von der Mieterin angebracht wurden, beim Auszug zu entfernen und somit die Räume entsprechend dem Bezugs-Zustand wieder herzustellen.

Die Mieterin, glaubt, sich diese Arbeit sparen zu können mit dem Hinweis, sie müsse lediglich die Wohnung besenrein hinterlassen.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Ihren Mietvertrag habe ich mit Dank erhalten. Hierzu ist zunächst anzumerken, dass das Übernahmeprotokoll keinerlei Verpflichtungen enthält sondern tatsächlich nur eine reine Zustandsbeschreibung bei Übernahme darstellt.

Eine Verpflichtung könnte sich mithin nur aus dem Mietvertrag ergeben. Allerdings ist dem Mietvertrag an keiner Stelle eine solche Verpflichtung zu entnehmen. Auch eine Endrenovierungsklausel findet sich nicht. Vielmehr ist der Mietvertrag offensichtlich etwas oberflächlich ausgefüllt worden. Wie sich aus der Eingangsformel des Einheitsmietvertrages ergibt, sind grün markierte Punkte/Klauseln zu ergänzen. In Ihrem Mietvertrag ist unter § 3 Ziff. 2 nicht einmal die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt worden. Es ist nichts angestrichen oder durchgestrichen. Es gilt mithin die gesetzliche Regel. Gem. § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mieträume in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, mithin auch die Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Hier hatten Sie sogar noch Glück, dass die Mieterin dies während der Mietzeit nicht bemerkte. Vermutlich weil in nahezu sämtlichen Mietverträgen die Schönheitsreparaturen zulässigerweise auf den Mieter abgewälzt werden.

Unabhängig davon hätte Ihnen eine Klausel, die Wohnung tapetenfrei zurückzugeben, nach der neueren Rechtsprechung des BGH nicht weitergeholfen: Mietverträge enthalten oftmals eine Klausel, nach der der Mieter bei Auszug alle Tapeten zu entfernen hat, unabhängig von der Frage, ob er sie selbst angebracht oder vom Vormieter übernommen hat. Eine solche Klausel begründet dann z.B. die Pflicht, die Wohnung tapetenfrei zurückzugeben.

Der Bundesgerichtshof hat nun (Urteil vom 05.04.2006, Az. : VIII ZR 109/05) entschieden, dass eine entsprechende Klausel, jedenfalls im Rahmen eines Formularmietvertrages, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt und unwirksam ist, da sie dem Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf zusätzlich zu ebenfalls vereinbarten turnusmäßigen Schönheitsreparaturen einen erheblichen Arbeitsaufwand auferlege. Der Mieter würde dadurch aber entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Der für Wohnungsmietverträge zuständige 8. Zivilsenat führt in seiner Entscheidung dazu weiter aus, dass die eigentlich dem Vermieter obliegende Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zwar grundsätzlich mietvertraglich auf den Mieter übertragen werden könne. Indes sei es unzulässig, den Mieter mit Renovierungspflichten zu belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgingen. Denn dadurch würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungspflicht auferlegt, als sie der Vermieter dem Mieter selbst schulde. So sei es beispielsweise ebenfalls unzulässig, den Mieter formularmäßig zur Durchführung einer Endrenovierung, unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen zu verpflichten.

Im Ergebnis muss Ihre Mieterin die Wohnung also lediglich in sauberem Zustand an Sie zurückgeben, vgl. § 17 des Mietvertrages.

Hinweis: Sie sollten bei einer Neuvermietung keinesfalls mehr den überholten Einheitsmietvertrag in der vorliegenden Version verwenden.



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