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Vermieter klagt gegen ein Rentnerpaar wegen Verzug der Nebenkostenzahlungen?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Mandy Turowski
Stand: 13.01.2010

Frage:

Ich habe einen DDR-Mietvertrag. Ich habe seit 1989 keinen Vertrag zwecks Nebenkosten mit dem Vermieter abgeschlossen. Habe aus Unwissenheit teilweise Nebenkosten bezahlt. Der Vermieter berechnet immer mehr Nebenkosten auf auf meiner Jahresabschlussabrechnung und schreibt immer laut Mietvertrag und Vertrag obwohl ich nie einen Vertrag unterschrieben habe. Ich habe Mietminderung wegen Ruhestörung berechnet. Er hat mich und meine Ehefrau in unseren Alter 74 Jahre bei Gericht eine Klage eingereicht. Wir müssen unsere Wohnung nach 40 Jahren verlassen.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Aufgrund Ihrer Schilderung eines derzeit anhängigen Mietverfahren beim zuständigen Amtsgericht, gehe ich davon aus, dass Ihr Vermieter diese Klage wegen ausstehendem Mietzins und ausstehender Betriebskosten geltend gemacht hat.
Ich rate Ihnen dabei dringend dazu, im Verfahren einen Rechtsanwalt aus Ihrer Nähe hinzuzuziehen, falls Sie das bisher noch nicht getan haben.

Da ich den Sachverhalt nicht kenne, der Sie zur Mietminderung bewogen hat, habe ich im Folgenden nur einige allgemeine Informationen zur Mietminderung bei Lärmbelästigung für Sie herausgearbeitet:

1. Recht zur Mietminderung

Geregelt ist das Recht zur Minderung des Mietzinses in § 537 BGB. Das Minderungsrecht kann bei der Wohnraummiete nicht vertraglich ausgeschlossen werden.

a) Voraussetzungen für die Minderung

aa) Der Mieter muss durch den Lärm etc. unzumutbar gestört werden.

Zum Maßstab siehe unter "Zumutbarkeit/Unzumutbarkeit der Störung".
Wichtig:
Die betroffene Vertragspartei muss die Störung und die Unzumutbarkeit nachweisen können. Gerade bei Lärmstörungen ist dazu erforderlich, dass (wenn nötig über mehrere Wochen hinweg) ein sog. Lärmprotokoll angefertigt wird, in dem Beginn, Ende und Art der Geräusche festgehalten werden. Dabei ist zu beachten, dass gerade auch die Lästigkeit der Geräusche beschrieben wird.
Auch bei anderen Störungen sollte eine entsprechende Aufzeichnung erfolgen.

bb) Der Mieter muss dem Vermieter die Störung anzeigen, damit dieser Kenntnis davon hat, dass und wie der Mieter gestört wird und etwas dagegen unternehmen kann.

cc) Der Mieter darf bei Vertragsabschluss keine Kenntnis von der Störung gehabt haben (so aber wahrscheinlich oft bei Fluglärm).

dd) Achtung: Ein Verschulden des Vermieters hinsichtlich der Störung ist bei der Minderung nicht erforderlich.

b) Rechtsfolge

Liegen die Voraussetzungen vor, tritt die Minderung des Mietzinses automatisch ein, d.h. , es bedarf keiner besonderen Erklärung gegenüber dem Vermieter.

c) Minderungsquote

Die Höhe des Minderungsbetrages ist - wie immer - eine Frage des Einzelfalles. Bei Lärmbeeinträchtigungen beträgt die Minderungsquote in der Regel ca. 5 - 10 Prozent. Siehe hierzu unter "Einzelfälle".
Wichtig:
Die Minderung kann beschränkt sein, wenn der Vermieter die Störung nicht unterbinden kann und seinerseits auch keine Rückgriffsmöglichkeiten gegen den Störer hat.

d) Berechnungsgrundlage

Welcher Ausgangsbetrag der Miete für die Mietminderung anzusetzen ist, richtet sich danach, welche Mietzinsstruktur vereinbart ist.

1. Ist eine Inklusivmiete in Form einer Bruttokaltmiete vereinbart, so ist deren Betrag Ausgangspunkt der Berechnung.

2. Ist eine Nettokaltmiete zuzüglich Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten vereinbart, so ist der Betrag der sich aus Nettokaltmiete zuzüglich der Vorauszahlung für die kalten Betriebskosten ergibt, der maßgebende Betrag (so jedenfalls die überwiegende Rechtsprechung).
Achtung:
In der Rechtsprechung besteht keine Einigkeit über das oben Gesagte. Auf der ganz sicheren Seite ist man, wenn man nur die Nettokaltmiete für die Minderung heranzieht.

2. Zurückbehaltung eines Teils des Mietzinses

Beseitigt der Vermieter die Lärmstörungen trotz Aufforderung des Mieters nicht, so darf der Mieter neben der Minderung einen Teil des Mietzinses zurückbehalten. Dieses Recht kann im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden.
Wichtig:
1. Das Zurückbehaltung der Miete soll als Druckmittel dienen. Das bedeutet andererseits, dass der Mieter, wenn der Vermieter den Mangel beseitigt hat, die zurückbehaltene Miete - anders als bei der Mietminderung - nachzahlen muss.
2. Darf der Mieter die Miete einbehalten, gerät er nicht in Zahlungsverzug.
3. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts muss der Mieter gegenüber dem Vermieter nicht erklären; erst im Prozess muss er sich darauf berufen.

Der Mieter darf nicht den gesamten Mietzins zurückbehalten. Vielmehr darf er nur den 3- bis 5fachen Betrag der Minderungsquote zurückbehalten. Beträgt die Miete zum Beispiel 1000 Euro und kann der Mieter 5% mindern, so darf er 250 Euro (5 * 50 Euro) zurückbehalten. Der Minderungsbetrag beträgt 50 Euro, so dass er weiterhin 700 Euro zahlen muss.

Nach Durchsicht des von Ihnen übersandten Mietvertrages enthält dieser in § 5 Regelungen zum Mietpreis. Vereinbart war 1974 ein Mietpreis von 111,00 Mark. Darin sind laut bereits Pauschalsätze für Wasser und Strom enthalten.

Mit Unterschrift haben Sie sich auch mit dem Passus einverstanden erklärt : "Übersteigt der tatsächliche Verbrauch die Pauschalsätze, dann werden diese Kosten auf die Mieter umgelegt. Die Zahlung dieser Kosten erfolgt bei Fälligkeit durch Nachkassierung " (§ 5 des Vertrages).
Damit ist entgegen Ihrer bisherigen Auffassung vereinbart, dass Betriebskosten separat abzurechnen sind. Vereinbart wurde 1974 nur keine konkreter Betrag pro Quatratmeter, wie es dann aber 1992 erfolgte. Dies ist so auch rechtens.
In Ihrem heute bereits sehr alten Mietvetrag haben Sie keine Kaltmiete und Nebenkosten vereinbart, sondern eine sog. Bruttomiete, d.h. im vereinbarten Mietzins waren bereits ein Teil der zu verbrauchenden Strom- und Wasserkosten enthalten. Diese sind jedoch so gering, das sie automatisch an die sich verändernden und in den letzten Jahren extrem gestiegenen Wasser- und Energiekosten angepasst werden müssen. Laut Ihren Angaben verlangt Ihr Vermieter derzeit 2,18 € pro qm Nebenkosten. Dies jedoch ist ein angemessener und üblicher Satz bei der Veranschlagung von Betriebskostenvorauszahlungen. Diese Kosten sind derzeit tatsächlich angemessen.
Leider ist es aufgrund der sich stets nach oben entwickelnden Energie und Wasserkosten, es auch für die Vermieter unerlässlich die Betriebskostenvorauszahlungen stetig zu erhöhen, um das die Nachzahlungen für die einzelnen Mieter nicht überdimensional hoch sind.

Möglicherweise sollten Sie die Klageforderung Ihres Vermieters aus Kostengründen anerkennen. Darauf will ich jedoch, ohne weitere Unterlagen gesehen zu haben, nur dringend hinweisen. Sie sollten wirklich einen Rechtsanwalt vor Ort aufsuchen und mit diesem die Klageforderung durchsprechen.

Ich bedauere Ihnen keine andere Auskunft geben zu können und stehe für Rückfragen gern zur Verfügung.



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