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Mietminderung bei Baumaßnahmen am gesamten Mietobjekt


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 11.01.2010

Frage:

Mietkürzungen rückwirkend geltend machen zu einer länger als 6-monatigen Umbaumaßnahme eines Miethauses:
- Außenfasadendämmung, neue Fensterbänke, neuer Balkon (Sperrung desselben über 3 Monate während der Sommer-Saison)
- Fenster mit Folien abgeklebt, keine Lüftung ohne größere Staubbelästigung möglich. Vorder- und Rückseite der Wohnung Tageslicht nur durch Folien sichtbar.
- unerträglicher Baulärm durch Abriß der alten Fensterbänke und anbohren der Fasaden-Isolierungsplatten, je Platte 5 Fixierbohrungen.
- Einbau eines neuen Aufzuges mit unerträglicher Lärm- und Staubbelästigung.
- Ausbleibende Reinigung des Treppenhauses und dadurch ständige Verschmutzung der Wohnung.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Mietminderung bei Baumaßnahmen am gesamten Mietobjekt

Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715.

Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Minderung dann (taggenau!) endet, wenn auch die zu Grunde liegende Beeinträchtigung beendet ist. Sie können Ihre Minderungsansprüche mithin über den gesamten Zeitraum der Baumaßnahmen geltend machen. Es empfiehlt sich die Führung eines Tagebuchs oder stichwortartigen Protokolls. Hat der Mieter trotz eines die Tauglichkeit herabsetzenden Mangels die volle Miete gezahlt, so kann er die über die geminderte Miete hinausgehenden Zahlungen gem. § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) zurückfordern, vgl. Erman/P. Jendrek BGB 12. Aufl. 2008 § 536 Rn 27. Bei fortbestehendem Mietverhältnis ist der Mieter nicht gehalten, auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete zu klagen. Er kann auch auf Feststellung klagen, dass er (auch für die Vergangenheit!) nur die geminderte Miete schuldet, und mit dem Rückzahlungsanspruch gegenüber den künftig fällig werdenden Mietansprüchen aufrechnen, vgl. BGH ZMR 1985, 403.

Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit zahlreiche Anhaltspunkte für ganz erhebliche Beeinträchtigungen, die wohl im Bereich von über 50 % liegen dürften. Folgende Maßstäbe sind zu berücksichtigen:

Das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung richtet sich nach dem vereinbarten Mietzweck. Es muss also festgestellt werden, welche Auswirkung der Mangel oder das Fehlen der zugesicherten Eigenschaft auf die Tauglichkeit der Mietsache zum bestimmungsgemäßen Gebrauch hat.

Zwei Fälle sind zu unterscheiden:

1. Ist die Tauglichkeit des Mietobjektes zum bestimmungsgemäßen Gebrauch nicht vorhanden, wird der Mieter von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses ganz frei. Dies ist allerdings nur selten der Fall, wenn der Mieter die Mietsache überhaupt nicht nutzen kann. In Ihrem Fall ist davon auszugehen, dass sich die massivsten Störungen zu den normalen Arbeitszeiten, also außerhalb der Nachtzeit und des Wochenendes bewegen.

2. Ist die Tauglichkeit des Mietobjekts nur teilweise nicht vorhanden, so ist die Minderungsquote entsprechend dem Grad der Tauglichkeitseinschränkung zu bestimmen. Unerheblich ist insoweit, ob der Mieter die Mietsache tatsächlich nutzen wollte oder zu nutzen versucht hat (z.B. wenn der Mieter im Urlaub ist).

Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.

Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2. Aufl. 2008 § 536 Rn 41.

In welcher Höhe in Ihrem konkreten Fall eine Mietminderung angemessen ist, kann hier mangels vollständiger Kenntnis der Umstände nicht abschließend beurteilt werden. Allerdings lässt Ihre Schilderung eine Minderung von dauerhaft über 50 % und in Spitzenzeiten bis 70 % ohne weiteres zu.



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