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Ist ein befristeter Kündigungsausschluss im Mietvertrag zulässig?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 29.12.2009

Frage:

Als Vermieter habe ich mit meinem Mieter einen Mietvertrag nach dem Sigel-Einheitsmietvertrag geschlossen.
Unter dem Ordnungspunkt Mietdauer ist folgendes formuliert:

Der Mietvertrag beginnt am 01.07.2008
Er läuft auf unbestimmte Zeit. Das Recht zur ordentlichen Kündigung wird für die Dauer von 2 (zwei) Jahren ab Abschluss des Mietvertrages für beide Parteien ausgeschlossen.

Der Mieter möchte das Mietverhältnis nunmehr bereits zum 31.01.2010 beenden.

Die Miete inkl. Nebenkosten beträgt 286,00 € pro Monat.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

die Zulässigkeit einer Vereinbarung über einen Kündigungsausschluss ist durch die höchstrichterliche Rechtsprechung abgesegnet und wird nach herrschender Meinung nicht als Umgehung des Zeitmietvertrages i.S.v. § 575 BGB betrachtet, vgl. Hannemann/Wiegner MAH Mietrecht 3. Aufl. 2010 § 29 Rn 110a. Der BGH (NJW 2005, 1574) erachtet formularvertragliche Kündigungsausschlussvereinbarungen für zulässig, sofern sie wechselseitig sind und § 305 c Abs. 1 BGB (überraschende und mehrdeutige Klausel) beachten. Ferner dürfen sie einen Zeitraum von 4 Jahren nicht überschreiten (Anlehnung an § 557 a Abs. 3 S. 1 BGB). Somit sind auch vorformulierte Kündigungsausschlüsse innerhalb der ersten 2 Jahre wirksam, vgl. BGH NJW 2004, 3117. Diese Voraussetzungen liegen bei Ihnen ersichtlich vor.

Damit kann (bzw. hat) Ihr Mieter das bestehende Mietverhältnis gem. § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB frühestens zum 30.09.2010 kündigen.

Die Annahme der Kündigung zu verweigern, ist sicherlich nicht der richtige Weg und auch nicht notwendig. Verweigert der Empfänger einer Kündigung die Annahme oder gibt er das Kündigungsschreiben nach Einsicht zurück oder vernichtet es, gilt es dennoch als zugegangen. Dieser Grundsatz gilt nicht nur im Mietrecht, sondern bei nahezu sämtlichen Dauerschuldverhältnissen. Zwar ist die Kündigung Ihres Mieters zum 31.01.2010 unwirksam. Eine nicht fristgerecht ausgesprochene Kündigung wirkt jedoch dann zum nächstzulässigen Beendigungszeitpunkt, eben zum 30.09.2010.

Sofern Sie Ihrem Mieter entgegen kommen möchten, können Sie ihm die vorzeitige Stellung eines Nachmieters gestatten. Eine Verpflichtung hierzu besteht jedoch nicht. Zieht der Mieter dennoch vorzeitig aus, so steht dies in seinem Belieben. An seiner Pflicht zur Fortentrichtung des Mietzinses ändert dies nichts.

Es wäre sicherlich sinnvoll, wenn Ihrem Mieter die vorstehende Rechtslage durch ein Anwaltsschreiben dargelegt wird. Sofern Sie dies wünschen, bitte ich um kurze e-mail.



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