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Kündigung aus wichtigem Grund egen Mängel der Mietsache


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 10.12.2009

Frage:

Ich wohne seit Anfang Oktober in einer 2 ZKB, die laut Mietvertrag eine Garage und einen Kellerraum beinhaltet. Die Garage kann nicht genutzt werden, da Grundwasser hochkommt und das erst trocknen muss. Der Keller ist, da es sich um ein altes Objekt handelt, ein "Erdkeller" und kann daher auch nicht zur Lagerung bestimmter Güter genutzt werden. Das war auch vorher bekannt. Nicht bekannt war, dass die Garage so lange gar nicht genutzt werden kann. Meine Frage betrifft nun zweierlei:

1. Kann die Wohnung u. U. ohne Einhaltung der üblichen Kündigungsfrist gekündigt werden, da ich dort nicht bleiben will

2. Kann die Miete gekürzt werden und in welcher Höhe?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung:

1. Kündigung, ggf. außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund, wegen Mängel der Mietsache
2. Mietminderung
3. Problematik der Kenntnis der Mängel bei Einzug

zu 1.
Grundsätzlich stehen Ihnen zwei Arten von Kündigungen zur Seite. Zum einen die ordentliche Kündigung gem. § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB mit einer Frist von drei Monaten, ohne dass es einer Begründung bedarf. Diese Kündigung kann also jederzeit einseitig mit oder ohne Zustimmung des Vermieters ausgesprochen werden. Zum anderen die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. §§ 543, 569 BGB. Um fristlos kündigen zu können, bedarf es also eines wichtigen Grundes. Wann ein solcher vorliegt, richtet sich stets nach dem jeweiligen Einzelfall. Ausgehend von der nicht zu nutzenden Garage kommt als wichtiger Grund die fehlende Gebrauchsgewährung gem. § 543 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 Ziff. 1 BGB in Betracht. Danach liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Voraussetzung für das Kündigungsrecht ist eine erhebliche Gebrauchsstörung, wobei das Verschulden des Vermieters nicht erforderlich ist. Eine Gebrauchsbeeinträchtigung kann nicht nur in der völligen Verhinderung des Gebrauchs liegen, sondern kann sich auch aus der Mangelhaftigkeit der Mietsache ergeben. Bei der Prüfung, ob eine Gebrauchsstörung vorliegt, ist deshalb § 536 BGB (Mietmängel) heran zu ziehen. Sobald ein Sachmangel den Gebrauch nicht unerheblich beeinträchtigt, kann dies grundsätzlich für eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 BGB ausreichen. Allerdings ist ein Mangel dann nicht erheblich, wenn er ohne großen finanziellen und zeitlichen Aufwand behoben werden kann. Dies scheint in Ihrem Fall nicht gegeben zu sein, da Sie die Garage bereits lange Zeit nicht nutzen können. Die weiteren Mängel im Haus und im Keller sind natürlich ebenfalls bei der Betrachtung mit einzubeziehen.

Gem. § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Ob Sie dies bereits veranlasst haben, lässt sich Ihrem mitgeteilten Sachverhalt nicht eindeutig entnehmen. Sollten Sie noch keine Frist zur Nachbesserung gesetzt haben, müssten Sie dies nachholen. Dann stellt sich allerdings die Frage, ob nicht die oben angesprochene fristgerechte ordentliche Kündigung mit dreimonatiger Kündigungsfrist der einfachere Weg ist.

Die Mängelanzeige nach § 536 c BGB ersetzt jedenfalls die erforderliche Fristsetzung oder Abmahnung nicht, vgl. Hannemann/Wiegner/Kleinrahm MAH Mietrecht 3. Aufl. 2010 § 28 Rn 107.

zu 2.:
Unabhängig von einer Vertragsbeendigung können Sie bei Vorliegen von Mängeln ab Bestehen derselben die Miete mindern. Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715.

Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Der Mieter muss sich deshalb auch nicht auf die Minderung berufen. Der Mieter hat dem Vermieter lediglich den Mietmangel anzuzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB), da er andernfalls Gefahr läuft, mit der Minderung ausgeschlossen zu werden, vgl. § 536 c Abs. 2 BGB. Die Minderungsabsicht muss der Mieter nicht mitteilen. Eine entgegenstehende Vereinbarung ist bei einem Wohnraummietverhältnis unwirksam. Bei der Mietminderung handelt es sich um eine rechtsverpflichtende Einwendung, die der Mieter dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entgegenhalten kann. Sie bewirkt kraft Gesetzes eine Änderung der Vertragspflicht des Mieters. Für die Minderung ist es deshalb auch gleichgültig, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, diesen überhaupt beseitigen kann, oder die Ursache überhaupt in seinem Einflussbereich liegt. Es ist für Ihren Anspruch auf Mietminderung unerheblich, wer den Grundwasseranstieg verursacht und zu verantworten hat.

Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit durchaus Anhaltspunkte her. Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB § 536 Rn 41.

Ihre Schilderung erweckt den Eindruck, dass die Garage und der Keller kaum noch zu benutzen sind. Hier erscheint eine Minderung weit über das normale und übliche Maß hinaus gerechtfertigt zu sein. Sind lediglich einzelne Bereiche der Wohnung oder einzelne Räume betroffen, so bewegen sich die Minderungsansprüche in aller Regel zwischen 10 und 30%. In Ihrem Fall sind hinsichtlich der nicht nutzbaren Garage 100,00 % angemessen und durchaus vertretbar.

Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.

Die Mietminderung sollte in dem Maße verringert werden, wie die Gebrauchstauglichkeit wieder hergestellt ist.

zu 3.:
Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel, so liegt gem. § 536 b S. 1 BGB ein gesetzlicher Gewährleitungsausschluss vor. Nachträgliche Kenntnis des Mieters schadet allerdings nicht. Nach § 536 b S. 3 BGB liegt ein weiterer Haftungsausschluss vor, wenn der Mieter die Mietsache trotz positiver Kenntnis des Mangels vorbehaltlos annimmt.



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