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Anspruch auf Rückzahlung einer Kaution

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 25.11.2009

Frage:

Ich habe 14 Jahre in einem Miethaus von 9 Mietbewohner, eine von drei, kleine 32 qm Laden gehabt. Kaltmiete 306,78 + Nebenkosten 56,22 = 363 Euro monatliche Kosten. In 1995 habe ich 1200 DM als Mietkaution eingezahlt. Diesen Laden habe ich fristgerecht zum 30.09.09 gekündig, aber ausgezogen war ich schon am 30.06.09, das bedeutet, dass die 3 Monate das kleine Büro leer stand. Der Vermieter will (ohne Recht) meine Mietkaution nicht zurückzahlen, darum habe ich extra die letzte Miete nicht bezahlt, sonst zum 31.08.09 volle Miet- + Nebenkosten. Total unverständlich war für mich: 517,79 Eruo Nebenkostennachzahlung (bei nur 2 Heizkörper, kein Warmwasser und im Winter nur 17 Grad Wärme) von 01.04.08 bis 31.03..09. Letzte nicht bezahlte Miete für September 363 Euro rechne ich zusammen mit letzte Nebenkostenabrechnung: 517,79 + 363 = 880,79 Euro. Mein Vermieter rechnet meine Mietkaution von 1200 DM von 1995 mit Zinsen: 717,78 Euro (ist das richtig?), wenn ja, dann meine Schulden: 880,79 - 717,78 = 163,01 Euro. Nach meine Abrechnung sollte ich 163,01 Euro nachzahlen, aber mein Vermieter verlangt von mir 301,47 Euro mehr: als Einbehalt für Nebenkostennachzahlung 2009/2010, d.h.464,48 laut letzter Forderung. Ist das richtig?                         

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Sie haben keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution.

Nach Ihren Angaben haben Sie 1995 eine Kaution von 1200 DM (= 613,55 €) geleistet, die der Vermieter zinsbringend anlegen muss (§ 551 BGB). Dabei sind zumindest die Zinsen für ein übliches Sparbuch zu erzielen. Da diese Zinsen gering sind, erscheint ein jetzt verfügbarer Betrag von 717,78 € plausibel. Auf Anforderung muss der Vermieter einen entsprechenden Nachweis führen.

Auf der Gegenseite müssen Sie die letzte Miete (363 €) sowie die Nebenkostenabrechnung (517,79 €) noch zahlen. Ob die Nebenkostenabrechnung korrekt ist, kann von hier aus nicht beurteilt werden. Wenn Sie Zweifel haben, haben Sie auch hier das Recht die Abrechnung und die dieser zugrunde liegenden Rechnungen beim Vermieter einzusehen. Bitte beachten Sie, dass die Nebenkosten neben den Heizkosten im Regelfall noch eine Vielzahl anderer Postionen enthält, die in den zurückliegenden Jahren ebenfalls angestiegen sind.

Eine Verrechnung von Mietzahlungen mit der Kaution ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unzulässig. Der Mieter darf die Kaution nicht abwohnen. Das heißt, dass Sie die Miete auch dann zahlen müssen, wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt ist. Dieses gilt auch für die Nebenkostenzahlung. Damit sind Sie verpflichtet, dem Vermieter 880,79 € zu zahlen. Diesen Betrag könnte der Vermieter gegenwärtig gerichtlich geltend machen.

Die eingezahlte Kaution dient auch der Sicherung der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung 2009/2010. Hier muss der Zeitraum von April bis September noch abgerechnet werden.

Da hier aber nur mit einer Nachforderung für ein halbes Jahr gerechnet werden muss, hat der Vermieter hierfür "nur" einen Betrag von 301,47 € angesetzt. Ob dieser Betrag zutreffend ist, wird die Nebenkostenabrechnung 2009/10 ergeben. Der Vermieter ist aber berechtigt, einen angemessen hohen Betrag als Sicherheit einzubehalten. Notfalls ist der Vermieter hier zu einer Rückzahlung nach Abschluss der Nebenkostenabrechnung verpflichtet.

Zur Vermeidung einer gerichtlichen Auseindersetzung mit dem Vermieter schlage ich Ihnen daher vor zunächst einen Betrag von 363 € (offene Septembermiete) an den Vermieter zu zahlen und ihn gleichzeitig aufzufordern möglichst zügig die Nebenkostenabrechnung 2009/2010 vorzulegen um die verbleibende Differenz dann auszugleichen.

Ich weise noch einmal darauf hin, dass entgegen der Meinung mancher Mieter eine Verrechnung von Mietzahlungen mit der Kaution mieterseitig nicht zulässig ist.



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