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Soforthilfe vom Anwalt
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Frage an den Anwalt
15.11.2009

Mieter müssen wegen geplantem Wohnungsverkauf stets Besichtigungen dulden - Besteht ein Sonderkündigungsrecht?

Es geht um ein Sonderkündigungsrecht:

Wir wohnen seit September 2007 in einer Mietwohnung. Diese Wohnung soll seit einem Jahr verkauft werden. Das heißt also, wir müssen seit dieser Zeit, Wohnungsbesichtigungen dulden. Es kommt auch vor, dass die Maklerin Termine mit uns ausmacht und dann 30 Minuten davor per SMS absagt. Dieser Verkauf gestaltet sich als sehr schwierig, da auf der Wohnung eine Erbpacht von 174.- € ist. Es würde also eine ganze Weile so weitergehen, mit den Besichtigungen. Wir haben keine Lust mehr dazu, zumal der Verkauf schon länger geplant war (Hausbewohner).

Die wirtschaftliche Lage des Vermieterpaares ist auch nicht so gut, mussten die Miete getrennt, Miete und NK, überweisen. Dadurch entstehen auch extra Kosten. Es kann auch zu einer Zwangsversteigerung der Wohnung kommen. Wir haben bis jetzt von einer Mietminderung, die bei 10-15% liegt, abgesehen. Sie sind auf die Mieteinnahmen angewiesen. Um nicht unter einen zu extremen Druck zu geraten, eine neue Wohnung zu suchen, haben wir eine neue Wohnung gefunden. Auf Grund der genannten Einschränkungen, haben wir zu Ende November gekündigt. Regulär wären es 3 Monate. Der Vermieter hat bis jetzt nur mündlich, die Kündigung nicht akzeptiert. Uns wäre schon geholfen, wenn wir Ende Dezember aus der Wohnung ausziehen könnten. Meine Fragen: können wir von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen?
Wie hoch wäre die Mietminderung?

Wenn wir bis Ende Januar Miete zahlen müssen, müssen wir dann den Makler weiterhin in die Wohnung lassen, obwohl wir nicht mehr darin wohnen? Wenn wir dann ständig in die alte Wohnung fahren müssten, um bei den Wohnunsbesichtigungen dabei zu sein, wer zahlt dann die Kosten dafür? Ganz abgesehen von der Zeit. Kann ich Termine absagen, oder die restlichen Monate keinen mehr in die Wohnung lassen? Was ist wenn wir ausziehen, es finden Besichtigungen statt, die Wohnung wird verschmutzt (Wetter) oder beschädigt (Laminat), wie verhalten wir uns bei der Übergabe?

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Author Antwort Rechtsanwalt Dietmar Breer
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Sehr geehrter Mandant,

die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung einer Wohnung sind sehr hoch. Sie darf nur dann erfolgen, wenn eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Mieter unzumutbar ist. Dazu reichen die von Ihnen genannten Gründe nicht aus. Ein solcher Grund würde z.B. dann vorliegen, wenn es z.B. aus gesundheitlichen Gründen nicht weiter zumutbar wäre weiter in der Wohnung zu bleiben. In Ihrem Fall liegen aber alleine durchaus ernste Belästigungen vor, die aber noch nicht dazu führen, dass die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist.

Allerdings rechtfertigen die genannten Gründe eine (eher geringe) Mietminderung. Die Aufteilung der Mietzahlung/Nebenkostenzahlung auf 2 Konten schlägt nur gering zu Buche. Die Besichtigung einer Wohnung durch Miet- oder Kaufinteressenten muss der Mieter in einem angemessenen Umfang dulden. Insgesamt dürfte dieses eine Mietminderung von 10% rechtfertigen.

Auch wenn Sie grundsätzlich verpflichtet sind die Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist weiter zu zahlen, sollten Sie gleichwohl auf eine Übergabe der Wohnung schon zum 1.12.09 drängen und diese dem Vermieter (schriftlich) anbieten. Damit geht dann die Gefahr der Verschlechterung der Mietsache auf den Vermieter über. Sie sollten den Vermieter gleichzeitig darauf hinweisen, dass Sie nach Ihrem Auszug nicht mehr in der Lage sind, Besichtigungstermine durchzuführen und sollten auch an der Durchführung dieser Termine nach Ihrem Auszug nicht mehr mitwirken. Sie sollten dem Makler daher eine Durchschrift Ihres Schreibens an den Vermieter zukommen lassen.

Bei der Übergabe selbst sollten Sie darauf achten, dass ein Übergabeprotokoll gefertigt wird. In ihm sind alle eventuellen Mängel der Mietwohnung aufzunehmen. Das Übergabeprotokoll hat erhebliche Beweiswirkung; dem Vermieter ist es im Regelfall verwehrt die Kaution aus Gründen zurück zu halten, die nicht im Übergabeprotokoll vermerkt sind. Aus Gründen der Beweissicherung sollten Sie auch die Zählerstände der Versorger mit Gas und Wasser im Übergabeprotokoll vermerken.

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