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Berechtigen Heizungsausfälle zu einer Mietminderung und kann diese auch rückwirkend begehrt werden?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Tobias Kraft
Stand: 13.11.2009

Frage:

Unsere Heizung hat nun schon zum 5. oder 6. Mal einen Totalausfall. Heizung geht nicht und Wasser kalt. Da die Heizung ein französisches Fabrikat ist, muss der Reparaturservice in Frankfurt am Main (60 km von unserem Wohnort entfernt) angerufen werden - andere Heizungsfachleute vor Ort können an dieser Heizung nichts machen.

Heute wieder Totalausfall. Der Reparaturservice in Frankfurt weigert sich, zu kommen; lt. seiner Aussage hat er unserem Vermieter das letzte Mal schon zu einer neuen Heizungsanlage geraten.

Wir haben bis jetzt bei den letzten 5 Heizungsausfällen keine Maßnahmen gegen unseren Vermieter unternommen, da er nebenan wohnt. Mir reicht es jetzt endgültig. Wohnung 17 Grad, keine Heizung, kaltes Wasser. Voraussichtlich das ganze Wochenende. Nun schon zum 6. Mal in diesem Jahr.

1. Um wie viel kann ich die Miete kürzen?
2. Muss ich das schriftlich ankündigen (in diesem Fall bitte ich um einen Mustertext).

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Sofern eine Mietwohnung in der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch, d.h. dem Wohnen, herabgesetzt ist, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten, d.h. er kann die Miete für die Zeit der Mangelhaftigkeit der Wohnung entsprechend kürzen. Dies ergibt sich im "schönsten Juristendeutsch" bereits aus dem unten auszugsweise zitierten § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz: BGB).

Eine rückwirkende Mietminderung durch den Mieter ist grundsätzlich auch möglich, also auch für die 5 oder 6 Ausfälle in der Vergangenheit. Dem steht auch die zunächst offensichtlich noch vorbehaltlose Mietzahlung nicht entgegen. Wichtig ist allerdings, dass die Minderung erst ab dem Zeitpunkt der Anzeige des Mangels eintreten kann. Auch eine mündliche Mängelanzeige reicht hier grundsätzlich aus. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass Sie als Mieterin für eine hinreichende Mängelanzeige die volle Beweislast tragen. Hier darf ich allerdings davon ausgehen, dass der Vermieter jeweils über den Heizungsausfall von Ihnen unterrichtet wurde, sodass das Erfordernis einer rechtzeitigen Mangelanzeige vorliegend kein Problem darstellen dürfte.

Die Minderung selbst müssen Sie nicht vorher schriftlich ankündigen. Ich empfehle Ihnen aber dennoch kurz schriftlich mitzuteilen, in welcher Höhe Sie wofür genau bei der nächsten fälligen Mietzahlung mindern werden.

Die Höhe der Minderung ermittelt die Rechtsprechung stets aufgrund der Würdigung sämtlicher Umstände des Einzelfalles. Daher bilden vergleichbare Urteile stets nur eine Richtschnur. Allerdings lässt sich Folgendes aufgrund meiner Erfahrung in diesem Bereich und nach zusätzlicher Recherche der hierzu zu findenden Rechtsprechung feststellen: Für einen vollständigen Heizungsausfall wird von den meisten Gerichten eine Minderung in Höhe von 30 bis 50 Prozent für angemessen erachtet, sofern die Zimmertemperatur von 20 bis 22 Grad aufgrund dessen nicht erreicht werden kann, was bei Ihnen ja offensichtlich der Fall ist. Für die fehlende Warmwasserversorgung wird in der Regel eine Minderung von 10 bis 20 Prozent angesetzt. Bezugsgröße für die Minderung ist hierbei im Übrigen nicht die Kaltmiete, sondern die Bruttomiete. Für angemessen würde ich in Ihrem Fall eine Minderung in Höhe von insgesamt 60 Prozent der Bruttomiete für die Zeit des Heizungs- und Warmwasserausfalls halten. Sollten die Temperaturen noch weiter absinken, wäre hier auch noch eine Erhöhung denkbar. Sollte es sich demnach um insgesamt 10 Tage Heizungs- und Warmwasserausfall handeln, wäre die nächste Bruttomonatsmiete um 20 Prozent zu mindern (d.h. 10 Tage geteilt durch 30 Tage eines Monats mal 60 Prozent).



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