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Wie ist eine Kündigung seitens des Vermieters, Vorliegen eines berechtigten Interesses unterstellt, zu formulieren?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Andrea Fey
Stand: 09.11.2009

Frage:

Ich möchte meinem Mieter kündigen, weil das alte Gebäude renoviert werden soll (liegt im Sanierungsgebiet) - Mieter (türkische Familie) wohnt schon lange im Objekt.
Kündigung war von meinem Vater vor ca. 3 Jahren schon einmal ausgesprochen worden - Mieter ist nicht ausgezogen - wir haben bisher nichts weiter veranlasst.
Ich benötige die Formulierung des Kündigungsschreibens (nur das was wichtig und Voraussetzung für eine wirksame Kündigung ist) und möchte wissen, wie das Prozedere ist, wenn der Mieter nicht auszieht.
Anmerkung:
Das Gebäude gehört mir. Mein Vater erhält allerdings die Miete laut Notarvertrag bis der Mieter auszieht - kein Nießbrauch

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

gerne übersende ich Ihnen nachfolgend einen Formulierungsvorschlag für eine Kündigung gem. § 573 BGB. Zu beachten ist hierbei, dass eine Kündigung gem. § 573 BGB durch den Vermieter nur dann zulässig ist, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt werden kann, in Ihrem Fall wenn Sie geltend machen können, dass Sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wären und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden. Gem. § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

Sie müssten daher, damit die Kündigung gerichtsfest ist, konkret anführen, weshalb die Renovierung erforderlich ist, und dass Sie ohne Renovierung erhebliche Nachteile erleiden würden wie bspw. Verfall des Gebäudes o.ä.

Der nachfolgende Formulierungsvorschlag sollte daher von Ihnen möglichst umfassend und mit konkreter Darlegung der Umstände ergänzt werden:

"Kündigung des Mietverhältnisses xy (konkret zu bezeichnen)

Hiermit kündige ich das o.g. Mietverhältnis zum nächst möglichen Zeitpunkt. Dies ist der 30./31. xy (vgl. § 573c Abs. 1 BGB: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.)

Die Kündigung ist leider erforderlich, weil ich eine umfassende Renovierung der Immobilie/Ihrer Wohnung vornehmen werde und diese Renovierung schon gem. Sanierungsplan erforderlich ist, um einen dauerhaften Schaden/eine dauerhafte Verschlechterung meiner Immobilie zu verhindern.

Ich weise Sie darauf hin, dass Sie in einem besonderen Härtefall gem. §§ 574-574b BGB dieser Kündigung schriftlich mir gegenüber widersprechen können, und zwar bis spätestes zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses.

Datum, Ihre Unterschrift"

Der Hinweis auf das Widerspruchsrecht im Härtefall ist gem. § 574b Abs. 2 BGB für Sie als Vermieterin deshalb sinnvoll, weil der Widerspruch durch Ihren Hinweis einer Frist unterliegt, nämlich
Erklärung des Widerspruchs bis spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses. Hat der Vermieter demgegenüber nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

Sollte der Mieter Widerspruch einlegen, ist in einem gerichtlichen Klageverfahren, das von Ihnen zu betreiben wäre, zu klären, ob tatsächlich ein besonderer Härtefall vorliegt, so dass der Mieter evtl. noch einige Monate länger in der Wohnung verbleiben könnte, was das Gericht festlegen würde.

Sollte ein Widerspruch nicht erfolgen und der Mieter auch nicht ausziehen, müssten Sie ebenfalls eine Klage, sog. Räumungsklage einreichen, da Sie zur Zwangsräumung einen Titel, also ein gerichtliches Urteil benötigen. Erst nach Erlangung eines Titels/Urteils können Sie sodann den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen.



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