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Kauf einer renovierungsbedürftigen Eigentumswohnung - Bezahlt die Eigentümergemeinschaft die Neuanschaffung der Fenster?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 08.11.2009

Frage:

Beim Kauf einer alten renovierungsbedürftigen Eigentumswohnung kann man nach dem Kauf von der Eigentümergemeinschaft die Kosten für die Neuanschaffung der Fenster erwirken?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

grundsätzlich ist es so, daß Außenfenster im Gemeinschaftseigentum stehen. Dieses ist eine seit Jahren anerkannte Rechtsprechung. So hat z. B. das OLG Hamm gesagt: Fenster sind Fassadenbestandteil und gehören damit zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Anders lautende Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder in den Gemeinschaftsordnungen sind nichtig (OLG Hamm vom 22.08.1991, NJW 1992). D.h., Fenster können weder durch Beschlussfassung noch durch eine Vereinbarung zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt werden. Regelungen dieser Art, wie sie oft in Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen oder auch Protokollen zu finden sind, sind nichtig.
Bei Gemeinschaftseigentum gilt gem. § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz grundsätzlich, daß bei Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum die hierfür anfallenden Kosten grundsätzlich anteilig von allen Eigentümern zu tragen sind. Anteilig bedeutet dabei, nachdem von der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegten Verteilungsschlüssel für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Ein Verteilungsschlüssel kann z. B. die Aufteilung der Kosten nach Eigentumsanteilen oder nach Wohn- und Nutzfläche vorsehen. Gibt es keine Vereinbarung, so wird nach dem Anteil des Eigentums verteilt.
Die Wohnungseigentümer können also durch Vereinbarung von dieser Kostentragungsregel abweichen und die Kosten der Instandsetzung/Instandhaltung für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums einzelnen Sondereigentümern auferlegen. So ist es z. B. zulässig, die Instandsetzung der Fenster dem jeweiligen Wohnungseigentümer allein aufzubürden, wobei Instandsetzung auch Austausch sein kann. Sie müssen also prüfen, ob die Eigentümergemeinschaft eine solche Vereinbarung in der Vergangenheit getroffen hat. Ist das der Fall, sind Sie auch als neue Eigentümerin daran gebunden und müssen den Austausch der Fenster allein finanzieren.
Es kann natürlich auf für den aktuellen Bedarf eine Vereinbarung getroffen - z. B. eben über die neuen Fenster in Ihrer Wohnung - werden. Nötig ist grundsätzlich eine qualifizierte Mehrheit. Drei Viertel aller Stimmberechtigten müssen dafür stimmen und diese Dreiviertelmehrheit muss zusammen mehr als die Hälfte der im Grundbuch eingetragenen Eigentumsanteile besitzen.
In älteren Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen findet sich oft noch die Zuweisung der Fenster als Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Nachdem inzwischen gerichtlich geklärt ist, daß das unwirksam ist, gehen die Gerichte davon aus, daß eine solche Regelung umzudeuten ist in eine Kostentragungsregelung mit der Folge, daß die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster (Fensterrahmen, Fensterverglasung, Außenanstrich) trotz der Zuordnung zum Gemeinschafteigentum von den jeweiligen Sondereigentümern zu tragen sind, dies allerdings auch immer nur im Rahmen einer mehrheitlichen Beschlußfassung über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung.
Macht man etwas am Gemeinschaftseigentum braucht man unabhängig von der Kostenfrage zu dem noch die Zustimmung der anderen Eigentümer, wobei in diesem Fall die qualifizierte Mehrheit reicht. Sie sollten sich also auf jeden Fall dringend mit dem Verwalter in Verbindung setzten und die alten Protokolle und Beschlüsse der Eigentümerversammlungen durchsehen. Weiterhin sollten Sie mit den anderen Eigentümern über die Fenster sprechen und je nachdem, was hinsichtlich der Kostentragung in Ihrem Fall gilt, anteilige Kosten von den anderen Eigentümern fordern. Allerdings müssen Sie sich auch beteiligen, wenn die anderen die Fenster machen lassen. Eventuell bekommt man günstigere Angebote, wenn alle Ihre Fenster machen lassen und ein solcher Vorschlag wäre mehrheitsfähig. Diesbezüglich kann es nicht schaden, die Haltung der anderen zu erforschen.
Zur Info noch die gesetzlichen Regelungen:
§ 16 WEG
Nutzungen, Lasten und Kosten
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.
(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
(4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
(5) Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
(6) Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gemäß Absatz 4 nicht anzuwenden.
(7) Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4.
(8) Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 gehören nur dann zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung (§ 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt.
Neue Fenster fallen unter § 21 WEG, welcher wie folgt lautet:
§ 21 WEG
Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
1. die Aufstellung einer Hausordnung;
2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);

6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.
(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.
(8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.
Fazit: Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, daß die anderen Eigentümer anteilig für die neuen Fenster aufkommen müssen.



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