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Frage an den Anwalt
07.11.2009

Mündlicher Rücktritt vom abgeschlossenen Kaufvertrag - Was ist zu tun wenn der Verkäufer auf Erfüllung besteht?

Ich habe im Februar 09 eine Wohnung gemietet. Die Möbel hat er mir leihweise überlassen. Lediglich die Polstergarnitur wollte er mir verkaufen. Für 7.000 €, weil sie angeblich 10.000 € gekostet hatte und erst 1 Jahr alt war. Ich willigte ein, die Garnitur in Raten zu zahlen. Trotz mehrfacher Bitte die Originalrechnung herauszugeben, kam der Vermieter dem nicht nach. Ich habe mir die Rechnung besorgt und festgestellt, dass die Garnitur nur 8.350 € gekostet hat.

Daraufhin habe ich den mündlichen Kaufvertrag rückgängig gemacht. Dies akzeptiert der Vermieter nicht und besteht auf Erfüllung der Vertrages. Ich habe auch den Mietvertrag schriftlich gekündigt zum 31.12.09, er besteht aber auf eine 3-monatige Kündigungsfrist. Der Mietvertrag ist schriftlich.

Kann ich den Mietvertrag ohne 3-Monatsfrist kündigen?
kann ich das bisher gezahlte Geld zurückfordern oder entsprechend weniger zahlen? Ich finde mich von dem Vermieter betrogen.

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Antwort Rechtsanwalt Uwe Peters
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Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung:

  1. Kaufvertrag über Polstergarnitur
  2. Kündigung des Mietverhältnisses

Zu 1.:
Zunächst ist festzuhalten, dass zwischen 2 verschiedenen Verträgen, nämlich dem Kaufvertrag einerseits und dem Mietvertrag andererseits unterschieden werden muss.

Grundsätzlich stand es Ihnen frei, den Kaufvertrag zu dem Preis von 7.000,00 EURO abzuschließen oder nicht. Dass der Verkäufer bei seinem Erwerb weniger als angegeben bezahlt hat, stellt zumindest keinen Mangel der Sache im Sinne von § 434 ff. BGB dar. Mangels Vorliegen eines Sachmangels scheiden daher die Gewährleistungsrechte der §§ 437 ff BGB aus.

Grundsätzlich ist es Sache jeder Vertragspartei, sich über die Chancen und Risiken eines Geschäfts vor Abschluss des Vertrages zu informieren, sich insbesondere also auch über die allgemeinen Marktverhältnisse und den Vertragsgegenstand zu erkundigen. Eine allgemeine Auskunftspflicht des Verkäufers besteht insoweit nicht. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn der Käufer ausdrücklich nach bestimmten Umständen gefragt hat. Ist dies der Fall, muss die Frage ordnungsgemäß beantwortet werden. Eine unrichtige tatsächliche Information löst deshalb auch dann eine Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss aus, wenn an sich keine Offenbarungspflicht bestanden hat, vgl. BGH NJW-RR 1997, 144. Wer nicht wahrheitsgemäß antworten möchte, muss die Antwort verweigern. Sind die betreffenden Angaben falsch, erhält der Käufer nicht bei Gefahrübergang weniger als er erhalten sollte, sondern es wurde seine Entscheidung über den Erwerb der Sache beeinflusst, weil er aus den falschen Angaben nicht auf einen unzutreffenden gegenwärtigen Sachzustand schließt, sondern ihretwegen die künftige Entwicklung falsch einschätzt (in Ihrem Fall z. B. den zu erzielenden Weiterverkaufspreis). Dies ist ein typischer Fall des Verschuldens bei Vertragsschluss (§§ 280, Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB).

Es liegt mithin eine Pflichtverletzung vor. Fraglich ist lediglich die Rechtsfolge. Bei der Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht ist zu prüfen, wie sich der Geschädigte bei ordnungsgemäßer Aufklärung verhalten hätte, ob er also den Vertrag trotzdem mit dem selben Inhalt oder aber mit einem anderen Inhalt geschlossen hätte oder ob es zu einem Vertragsschluss nicht gekommen wäre. In Ihrem Fall ist davon auszugehen, dass es wohl zu einem Vertragsschluss gekommen wäre, allerdings zu einem anderen Kaufpreis. Hätte Sie nämlich den tatsächlichen Neupreis gewusst, so hätten Sie vermutlich weniger als vereinbart gezahlt. Im Regelfall besteht jedoch nur eine Vermutung für die Kausalität zwischen der Aufklärungspflichtverletzung und dem Vertragsschluss. Folglich muss der Schädiger nachweisen, dass der andere Teil (ausnahmsweise) auch bei ordnungsgemäßer Aufklärung den selben Vertrag geschlossen hätte. Dies dürfte Ihrem Vertragspartner außerordentlich schwer fallen. Gelingt ihm dies nicht, steht dem Geschädigten ein Wahlrecht zwischen Vertragsaufhebung und Vertragsanpassung zu. Bei Kauf/und Werkverträgen also zwischen Rücktritt und Minderung, vgl. BGH NJW 1990, 1659; Bamberger/Roth/Unberath BGB 2. Auflage § 280 Rn. 57.

Sie können also nach Ihrer Wahl den Kaufpreis anpassen bzw. senken oder aber vom Vertrag zurücktreten.

Zu 2.:
Sollten Sie im Mietvertrag keine abweichenden Kündigungsfristen vereinbart haben, gelten die gesetzlichen Fristen. In Ihrem Fall ist dies § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB. Danach ist die Kündigung spätestens am 3.Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monates zulässig. Im Ergebnis bedeutet dies also eine dreimonatige Kündigungsfrist. Insofern kommen Sie aus dem Mietverhältnis vorzeitig nur durch den Abschluss eines Aufhebungsvertrages mit dem Vermieter heraus oder durch Stellung eines Nachmieters, den der Vermieter akzeptiert.

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