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Voraussetzungen für das Zustandekommen eines Kaufvertrages über eine Immobilie


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 29.10.2009

Frage:

Ich soll für eine Erbengemeinschaft einen Käufer für eine geerbte Immobilie suchen. Mit einem Kaufinteressenten wurden nach zwei Hausbesichtigungen mehrere telefonische Konditionsverhandlungen geführt. Es wurde eine Einigung über den Kaufpreis getroffen. Der Käufer wollte darauf hin die Finanzierung klären, was sich jedoch zeitlich hingezogen hat.

Die Verkäuferseite möchte jedoch inzwischen dem Kauf nicht zustimmen und möchte stattdessen neue, weitere Interessenten mittels Makler suchen.

Der erste Interessent wurde darüber informiert und dieser besteht nun auf die Erfüllung des Vertrages, der aus seiner Sicht mit mir am Telefon abgeschlossen worden sei, zumal er in der Zwischenzeit die Finanzierung geregelt habe.

Frage: Ist der Kaufvertrag tatsächlich bei diesem Gespräch zustande gekommen oder handelte es sich dabei lediglich um eine Verhandlung zur Anbahnung eines Verkaufs bzw. eines Kaufvertrags, zumal ich selbst nicht Eigentümer der Immobilie bin?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung:

Voraussetzungen für das Zustandekommen eines Kaufvertrages über eine Immobilie

Der Kaufvertrag einer beweglichen oder unbeweglichen Sache (Grundstück) kommt gem. § 433 BGB durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande. Dabei handelt es sich um ein Angebot und eine Annahme. Da Sie sich offensichtlich über die wesentlichen Bestandteile geeinigt haben, ist zwischen Ihnen ein Kaufvertrag grundsätzlich geschlossen worden. Allerdings ist bereits an dieser Stelle fraglich, ob der Käufer sich schon fest binden wollte. Es spricht mehr dafür, dass er seine endgültige Zusage (Vertragsannahme) von einer Finanzierungszusage abhängig machen wollte. Im Zweifel ist nämlich nicht zu vermuten, dass jemand ein Grundstück erwirbt, ohne eine stehende Finanzierung hinter sich zu haben. Hierauf kommt es jedoch in Ihrem Fall nicht an, siehe unten.

Wäre es in Ihrem Falle z. B. um ein Kfz gegangen, spräche mehr für das Zustandekommen eines Vertrages als dagegen.

Im Falle eines Immobilienkaufs kommt jedoch ein entscheidender Unterschied zum Kaufvertrag über eine bewegliche Sache zum Tragen. Gem. § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, einer notariellen Beurkundung. Es genügt mithin im Gegensatz zu normalen Kaufverträgen bei einem Grundstückskaufvertrag nicht, dass die Parteien sich einigen. Es muss in jedem Fall die in § 311 b BGB vorgeschriebene Form der notariellen Beurkundung beachtet und eingehalten werden. Ist das formbedürftige Rechtsgeschäft überhaupt nicht beurkundet, so ist es gem. § 125 S. 1 BGB nichtig.

Fraglich könnte noch sein, ob in Ihrem Fall ein Vorvertrag geschlossen wurde, da lediglich noch die Finanzierungszusage des Käufers fehlte. Der Vorvertrag bedarf grundsätzlich der Form des Hauptvertrages, da aus ihm der Abschluss des Hauptvertrages erzwungen werden kann und deshalb die mit der Form bezweckte Warnfunktion in den Vorvertrag vorgelagert werden muss, vgl. Bamberger/Roth/Eckert BGB 2. Auflage 2008 § 145 Rn. 24. So ist zum Schutz vor Übereilung der Vorvertrag zu einem Grundstücksverkauf formbedürftig, vgl. BGHZ 97, 147.

Hinwies und Empfehlung: Sie sollten künftig mit Erklärungen dieser Art zurückhaltender sein. Im Prinzip ist nämlich zwischen Ihnen ein Kaufvertrag zustande gekommen; seine Wirksamkeit scheitert lediglich an der nichteingehaltenen Form.



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