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Mietminderung wegen Nichteinhaltung der Hausordnung und dadurch verursachte Beeinträchtigung der Mietsache


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 24.10.2009

Frage:

Mietminderung wegen erhöhter Heizkosten verursacht durch Nichteinhaltung der Hausordnung durch Nachbarn, gestörter Hausfrieden - Vermieter reagiert nicht auf Beschwerden:

Wie wohnen in einem Sechs-Parteien-Haus von 1965, von dem seit ca. zwei Jahren nur 3 Wohnungen vermietet sind. Das Haus hat so gut wie keine Wärmedämmung. Unsere Wohnung ist umgeben von leeren Wohnungen und somit haben wir überhöhte Heizkosten.

Zusätzlich besteht noch ein Problem mit den beiden anderen Mietparteien, die permanent gegen die Hausordnung verstoßen, indem sie 365 Tage im Jahr, 24h am Tag die Treppenhausfenster und Kellerfenster offen halten, egal ob es friert, schneit oder stürmt, da es angeblich sonst unzumutbar im Treppenhaus riecht (z. B. Müllgeruch der Tonnen im Keller). Dies führt zu einer Auskühlung der Wände und Fußböden in unserer Wohnung.

Wenn wir die Fenster schließen, reißen sie diese sofort wieder auf. Die Partei im Erdgeschoss lässt stundenlang die Haustüre geöffnet (mit einem Keil o. Ä.) auch morgens im Dunklen, wodurch jeder Zugang zum Haus und den Kellerräumen hat.

Der Hausfrieden ist durch dieses und weiteres Verhalten der Nachbarn zerrüttet, Gespräche sind nicht mehr möglich.

Der Vermieter wurde mehrmals auf die Missstände per mail und per Post aufmerksam gemacht. In den letzten zwei Wochen haben wir mehrmals täglich versucht, das Kundencenter des Vermieters telefonisch zu erreichen und haben auch bereits zwei emails geschrieben, es ist keine Reaktion erfolgt.

Nun möchte ich eine Mietminderung vornehmen um den Vermieter zum Handeln zu zwingen:
A) ist dies bei diesem Tatbestand möglich
B) wie hoch darf die Mietminderung sein und wie berechne ich sie korrekt?

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Antwort:

Sehr geehrte Frau Mandantin,

Fragestellung:

1. Mietminderung wegen Nichteinhaltung der Hausordnung durch Nachbarn und dadurch verursachte Beeinträchtigung der Mietsache
2. Höhe der Mietminderung


Zu 1.:
Gem. § 536 Abs. 1 BGB kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist bzw. ein solcher während des Bestehens des Mietverhältnisses entsteht. Nicht jede Beeinträchtigung stellt zugleich einen Mangel der Mietsache dar. So mag der Leerstand von 3 Wohnungen in dem von Ihnen bewohnten Wohnhaus ganz sicher nachteilige Auswirkungen auf Ihre Heizkosten und den Energieverbrauch haben. Jedoch berechtigt dies nicht zur Mietminderung, da insoweit kein Mangel vorhanden ist. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Vollvermietung des gesamten Mietobjektes. Gleiches gilt für ältere Mietobjekte, die dem heutigen Standard für Hausisolation und energiesparendem Heizen nicht entsprechen. Selbst wenn man eine schlechte Wärmedämmung und Energieausnutzung als Mangel der Mietsache betrachten könnte, würde dies nicht zwingend zu einer Berechtigung des Mieters zur Minderung der Miete führen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang § 536 b BGB. Danach stehen dem Mieter keine Minderungsrechte zu, sofern er den Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss kennt. Insofern ist Ihnen die Möglichkeit der Mietminderung abgeschnitten. Wegen dieser gesetzlichen Regelung ist auch unter bestimmten Voraussetzungen die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises gesetzlich geregelt worden.

Etwas anderes gilt allerdings für das Verhalten Ihrer Nachbarn. Zwar ist mir Ihre Hausordnung im Einzelnen nicht bekannt. Es dürfte sich jedoch um eine gewöhnliche Hausordnung handeln, in welcher auch Verhaltensregeln der Mieter festgelegt sind. Diese Hausordnungen sind in aller Regel auch Bestandteil des Mietvertrages und gelten deshalb für alle Mieter. Gemeinhin werden dort Verhaltensregeln bezüglich der gemeinsam genutzten Flächen wie Hausflur und Keller geregelt. Sofern Mitmieter sich an die Hausordnung nicht halten, ist es Aufgabe des Vermieters, für die Einhaltung und Durchsetzung der Hausordnung Sorge zu tragen.

Allerdings kommt es auf ein Verschulden des Vermieters nicht an. Die Minderung tritt unabhängig davon ein, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht, ob die Mangelursache in seinem Einflussbereich liegt oder ob ihm die Beseitigung des Mangels möglich ist, vgl. Erman/Jendrek BGB 12. Auflage 2008 § 536 Rn. 23.

Fraglich ist nur, ob das widrige Verhalten Ihrer Mietmieter (Offenstehen lassen von Fenstern und Türen während der Winterzeit) einen Mangel Ihrer Mietsache darstellt.

Ein Mangel der Mietsache ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache (Ist-Tauglichkeit) vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (vertragsgemäßer Gebrauch = Soll-Beschaffenheit), vgl. BHG NJW 2006, 899. Der Mangel muss die Tauglichkeit zu dem von den Parteien konkret vorausgesetzten vertragsgemäßen Gebrauch ganz aufheben oder (erheblich) mindern. Bei der Bestimmung der Soll-Beschaffenheit der Mietsache ist in erster Linie auf den vereinbarten Mietzweck, daneben aber auch auf alle für den Vertragsinhalt bedeutsamen Umstände des Einzelfalls, über die sich die Parteien ausdrücklich oder stillschweigend geeinigt haben, abzustellen, vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2.Auflage 2008 § 536 Rn. 15.

Vertragsinhalt ist neben den mietvertraglichen Regelungen auch die Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrages zu zählen. Sie durften bei Einzug und während des Mietverhältnisses darauf vertrauen, dass der Vermieter für die Einhaltung der Hausordnung von sämtlichen Mietern Sorge trägt.

Dies ist offensichtlich trotz mehrmaliger Aufforderungen durch Sie nicht der Fall. Die dadurch entstehenden Beeinträchtigungen wirken sich nachteilig auf die Mietsache aus, so dass ein Mangel vorliegt.

Zu 2.:
Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Der Mieter hat dem Vermieter lediglich den Mietmangel anzuzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB), da er andernfalls Gefahr läuft, mit der Minderung ausgeschlossen zu werden. Die Höhe der Mietminderung lässt sich nicht schematisch festlegen. Sie kann nur nach dem Grad der Beeinträchtigung geschätzt werden. In Extremfällen kann die Miete bis zu 100% gemindert werden.

Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete, so dass bei der Vereinbarung einer Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenen Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden.

Inwiefern sich das Verhalten konkret auf Ihre Mietsache auswirkt, lässt sich von hier aus kaum abschätzen. Eine Mietminderung von mehr als 5 bis 10 % dürfte jedoch nur schwer zu begründen sein.



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